Guia de creditos hipotecarios

Espero que les sirva!!! Si alguien tiene una consulta, que la haga y le respondo.
GUIA RAPIDA PARA LOS QUE ESTEN POR SACAR UN CREDITO HIPOTECARIO. COSAS A TENER EN CUENTA.

• la solicitud: el banco le requiere que complete una y le solicita la documentación especifica como, DNI, CUIL, CUIT o CDI, etc.

• la evaluación: una vez completada la solicitud y entregada la documentación, el banco evalúa crediticiamente su carpeta. Para ello tiene en cuenta:

- Su actividad laboral.
- Calculara su capacidad de repago.
- El monto del préstamo.
- El destino del crédito.
- La tasación de la propiedad.
- Sus deudas.
- Y además pide un informe crediticio tuyo.

• la aprobación: después de la evaluación, el banco Le informa si el crédito fue aprobado y el monto por el que fue aprobado. Los tiempos de aprobación de un crediticio varían en cada banco, pero normalmente demoran alrededor de 15 días.
Alerta: si bien el periodo de aprobación normal es el descripto arriba, algunos bancos aprueban mas rápido ya que eso es parte del servicio que dan, pero tiene que tener en cuenta que no lo puede hacer si ud. no le entrega toda la información y documentación necesaria en tiempo y forma.

• el préstamo : una vez que el crédito fue aprobado, el banco le presta dinero y constituye una hipoteca sobre la propiedad que compra. A veces le incluye los gastos iniciales en el monto del préstamo.
Dato útil: el banco le entrega el dinero en el momento de la escritura. No te presta el dinero para la firma del boleto de compra venta.

• la devolución : luego de la compra del inmueble y los tramites para sacar la hipoteca viene la etapa de devolución del crédito. Esto lo hace pagando una cuota mensual al banco o al que le hizo el préstamo. La cuota incluye:
- parte del capital del préstamo.
- Intereses.
- Seguro de incendio.
- Seguro de vida.
- Gastos administrativos (no siempre).
- Otros gastos (no siempre, de acuerdo a la institución que le preste el dinero).

El plazo por el cual se pagan las cuotas depende de las condiciones que negociadas con el banco, pero usualmente oscila entre 5 y 20 años.

Por tipo de tasa de interés:
• variable: la tasa de interés se ajusta periódicamente y esta asociada a algún índice, por ejemplo tasas de encuestas de plazo fijo del BCR A, tasa Prime o Libor. A este índice se le suma un “Spread”, o sea una sobretasa.
• Fija: se fijan al momento de tomar el crédito y se mantienen hasta el vencimiento del mismo.
• Combinada: La tasa combinada posee la característica de permanecer fija durante los primeros 60 ó 96 meses del préstamo y a partir del mes siguiente comienza a variar, trimestralmente. El sistema que se utilizará cuando opte por solicitar su crédito hipotecario en esta variante, será el francés.
Por plazo:
• los plazos disponibles actualmente son de 5, 8, 10, 12, 15 y 20 anios. Algunos bancos te permiten renovar el prestamo, pudiendo extender el plazo del mismo. A mayor plazo, mayor tasa de interes te cobran.

El banco determina cuanto esta dispuesto a prestarte en funcion de:
El valor de la propiedad y el destino que le de al crédito:
• si va a comprar una vivienda única y propia, le prestaran hasta el 70% del valor de tasación del banco.
• Si es una segunda vivienda, por ejemplo una casa de fin de semana, generalmente le prestan cerca del 40% del valor de tasación del banco.
• Si va a utilizar el dinero para refaccionar una vivienda le prestaran hasta el 40%.
Es importante aclarar que dichos coeficientes varían en cada institución financiera.
Sus ingresos mensuales:
• generalmente, el ingreso mínimo mensual neto para solteros es de $ 1000.- y para grupo familiar es de $ 1200.-. si es casado y ambos tienen ingresos, es recomendable presenten los ingresos de ambos. El banco le prestara dinero en función al ingreso del grupo familiar, por lo que podrá acceder a un monto mayor.
El valor de cuota máxima que puede pagar va a estar determinada como un porcentaje de su sueldo neto o ingreso, generalmente varia entre 30% y 40%. A mayor sueldo mayor es esta relación.

Al monto que le prestaron y que va devolviendo mensualmente, tiene que agregarle todos los costos del préstamo:
• gastos de otorgamiento: es un porcentaje fijo sobre el monto del crédito. Dicho porcentaje disminuye a medida que aumenta el monto del préstamo que solicitas. En algunos bancos, los gastos de otorgamiento son bonificados para prestamos con montos mayores a $100000.-. se pagan por única vez al inicio del crédito.
Consejo: no olvide consultar que incluyen los gastos de otorgamiento. Algunos bancos incluyen en este item los honorarios del escribano, gastos administrativos y tasaciones. Otros bancos se lo cobran por separado.
Dato útil: los créditos destinados a la compra de vivienda permanente están exentos de tributar el IVA.
• tasa de interés: este es el costo mas importante en un crédito hipotecario. Lo va pagando mensualmente sobre el saldo de deuda.
• seguro de vida: el banco le exige que tome un seguro de vida con una compañía de seguros asignada por ellos para otorgarle el préstamo. El seguro de vida se calcula como un porcentaje sobre el saldo de deuda. (0,19% sobre el saldo de deuda).
• seguro de incendio: cubre el riesgo de incendio del inmueble dado en garantía, generalmente se cobra en el momento de la escritura.

PREGUNTAS FRECUENTES:

• Debo tener elegida la propiedad antes de sacar un crédito?
No. Algunos bancos aprueban su línea de crédito y le dan un plazo para que elijas su propiedad.
• Puedo sacar otro crédito si ya tengo uno?
Si. En ese caso el banco restara de tus ingresos la cuota que pagas para estimar cual es tu capacidad de préstamo .
• Puedo sacar un crédito si figuro en una base de datos o en un archivo de morosos?
Figurar en esos archivos no es necesariamente una traba para obtener un crédito hipotecario. Depende del motivo por el cual uno figure.
• Que clase de información puede impedir que me den un credito?
Si tiene antecedentes por morosidad, embargos, emisión de cheques sin fondos, juicios por deudas impagas, inhabilitaciones comerciales o quiebras seguramente va a tener problemas para sacar un crédito. Para los bancos es muy importante que ud. sea un cliente confiable, así están mas seguros que les vas a devolver el préstamo.
• En caso de compra, puedo firmar la escritura con mi propio escribano?
En general por razones de precaución se hace ante el escribano elegido por el banco. Este escribano se encarga de certificar que la propiedad que esta comprando este en regla , es decir que averigua si no esta embargada o si fue hipotecada por otra persona, y si los impuestos y servicios fueron pagados por el anterior propietario. El escribano del banco también se encarga de hacer la escritura, es decir un documento oficial que certifica que la propiedad pasa de las manos del antiguo propietario a las tuyas. Este documento se hace después de firmar el boleto de compraventa.
• Puedo vender la propiedad una vez que este pagando el crédito?
Si. No existe ningún problema para vender o cambiar la garantía hipotecaria mientras se paga el préstamo. En el momento de vender la propiedad, se cancela la hipoteca con el banco. Se permite el cambio siempre que se mantenga la relación entre los valores de la nueva propiedad y el monto adeudado.
• Si no tengo forma de comprobar todos mis ingresos, tengo posibilidades de calificar para un crédito?
Si. Hay algunos bancos que ofrecen créditos para quienes no puedan probar sus ingresos.
• Que pasa si quiero adquirir una propiedad sin vender la mia?
En caso de querer adquirir una nueva propiedad sin vender la suya, hay posibilidades de que el banco le preste el dinero hasta que consiga venderla.


• tener entre 21 y 65 años de edad.
• ser argentino o extranjero con DNI con residencia permanente en el país.
• fotocopia de DNI, LC, LE.
• fotocopia de CUIL, CUIT o CDI.
• fotocopia de una factura de servicios (luz, gas, teléfono, afjp).
Para las personas en relación de dependencia:
Con ingresos fijos:
Fotocopia del ultimo recibo de sueldo, y certificado de empleo.
2 años de continuidad laboral, que puede no ser en la misma empresa depende del banco que te da el préstamo.
Con ingresos variables:
Fotocopias de los últimos 12 recibos de sueldo.
Certificado de empleo.
Para las personas con actividad independiente:
Inscriptos en ganancias:
Fotocopias de la ultima ddjj de ganancias con su pago, anticipos, retenciones y/o percepciones en tiempo y forma.
Fotocopia de los últimos 3 pagos de autónomos en tiempo y forma.
Fotocopia del titulo habilitarte / matricula profesional / habilitación municipal según corresponda.
Constancia de situación impositiva ante la AFIP.
Monotributistas:
Formulario 162/f o 161/j de inscripción al monotributo.
6 últimos pagos del impuesto efectuados en tiempo y forma.
Fotocopia titulo habilitante / matrícula profesional / habilitación municipal según corresponda.

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12 comentarios - Guia de creditos hipotecarios

@Zanahoria
Buen aporte!

tenes ideade como se puede demostrar que uno tiene otro tipos de ingresos en negro

por supuesto?
@Bosterman
Gracias!!



Y si como yo, que en mi caso tengo 20 años de antigüedad laboral pero con tanto

cambio de casa en el último año perdí mis recibos de sueldo de los 2 últimos años,

cómo hago?
@leomay1010
muy buenos tus aportes!!! segui asi van puntos!!!
@Zanahoria
y que bancos son recomendables para estos ceditos?

El banco ciudad dice que empiezan a dar creditos para los que tengan depositos alli,

sabes algo de eso?
@Bosterman
Gracias por el dato, kelo666
@R063R70
Muy buena data, van ptos
@sebaland
10 puntos, muy interesante!
@iMPaLaToRe
El Banco Ciudad lo que está haciendo es un plan de ahorro previo al Préstamo, en el

cual vos pactás con el Banco (o con el Diablo... como más les guste), cuánta guita

por mes fija le vas a dar en un plazo que puede ser de 10 o 20 meses. Con ésto los

tipos lo que quieren hacer, es precisamente, ver si sos cumplidor con los pagos, no

fijándose (supuestamente), en si los ingresos declarados llegan a cubrir la futura

cuota del Préstamo. Una vez terminado ese periodo de 10 o 20 meses, analizan tu

solvencia, y te dan el Préstamo, acorde a tu capacidad de ahorro. Pero ojo, que la

tasa de interés es variable...



Saludos.