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Fallos Completos -Dchos. Reales-

Fallos Completos -Dchos. Reales-

Acciones reales. Acción reivindicatoria. Objeto. Inmuebles. Prescripción adquisitiva. Usucapión. Acción posesoria. Poseedor. Privación de uso
“Gianelli, Miguel Á. y otro v. Demestre, Diana I. y otros”
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 14 días del mes de julio del año dos mil once, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “GIANELLI, Miguel Ángel y otro c/ DEMESTRE, Diana Ivonne y otros s/ Reivindicación” , respecto de la sentencia de fs. 627/639, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores HUGO MOLTENI – RICARDO LI ROSI – LUIS ALVAREZ JULIA.-
A LA CUESTIÓN PROPUESTA EL DR. HUGO MOLTENI, DIJO:
1 ° .- La sentencia dictada a fs. 627/639 rechazó con costas la demanda por reivindicación impetrada por Miguel Ángel Antonio Gianelli y Alfredo Eduardo Gianelli, contra Diana Ivonne Demestre, Josefina González, Vicente García, Carolina Elizabeth González, Sabrina Roxana García Demestre y demás ocupantes del inmueble sito en la calle Perú 428, Piso 7°, Dpto. “C” (U.F. 31), de esta ciudad. Asimismo, admitió la reconvención entablada por Diana Ivonne Demestre contra los demandantes antes referenciados, declarando a su favor la adquisición del dominio, por usucapión, en relación al inmueble antes citado. Todo ello, con costas a cargo de los accionantes vencidos.-
Contra este decisorio se alzan en grado de apelación los actores reconvenidos y vencidos, quienes expresan agravios a fs. 671/680 vta., por cuanto estiman debiera revocarse el pronunciamiento de grado, admitiéndose la acción incoada y desestimándose la reconvención planteada. Tal memorial, mereció la réplica de la codemandada reconviniente, Diana Ivonne Demestre (ver fs. 686/688).-
2 ° .- Se agravian los actores en relación a la desestimación de su pretensión y a la admisión de la contrademanda entablada por la coaccionada antes aludida. En líneas generales, sostienen que en la instancia de grado no se ponderó debidamente la prueba producida en este pleito. Por un lado, expresan que la posesión que alega la mentada emplazada no se ha extendido por el término de veinte años, puesto que fue interrumpida. Señalan los quejosos que su padre (Alfredo Domingo Gianelli) les facilitó a los padres de la reconviniente –en comodato verbal- el inmueble objeto de estos obrados, cuya ocupación tuvo lugar desde el año 1977 hasta 1982. Aseguran que, debido a la enfermedad del padre de la demandada (Miguel Abundio Demestre), todo el grupo familiar se trasladó en 1982 al amplio inmueble familiar ubicado en esta ciudad, en la calle Gascón 741/745, hasta la muerte del Sr. Demestre, ocurrida en noviembre de 1984, surgiendo ello de la partida de defunción obrante a fs. 436. Alegan que tal documentación no fue meritada en el pronunciamiento en crisis y que mal pudo continuar la emplazada con la posesión del inmueble iniciada por sus padres, dado que éstos la interrumpieron voluntariamente en 1982. Agregan que de la documental adjuntada por ellos (identificada con la letra “C”), surgiría que la ocupación de la reconviniente tuvo lugar por quince años, al rendir cuentas sobre pagos correspondientes a los años 2000 y 2001, además de reconocer su habitación en el inmueble de propiedad de los actores, instrumento que fue minimizado por el Sr. Juez de grado, por no haber sido suscripto por la demandada reconviniente, pese a que fue reconocido por la misma. Afirman que ello sellaría la suerte positiva de la demanda incoada, en virtud de haber admitido la contraria la propiedad del inmueble en cabeza de la parte actora (art. 3989 del Código Civil). Desde otro ángulo, afirman que los pagos de impuestos y servicios, no acreditan la calidad de poseedora de la emplazada, desde que, lógicamente, los mismos también se encontrarían a cargo del comodatario o tenedor de un inmueble. En cuanto a las declaraciones testimoniales producidas en la causa, refieren que fueron rigurosamente evaluadas, al considerar el “a-quo” que los testigos ofrecidos por su parte tenían sólo un vínculo laboral con los demandantes, lo cual sería desacertado. Finalmente, aseguran que las mejoras introducidas en el inmueble fueron sólo las necesarias y propias para el uso del bien. Por tales motivos, toda vez que la actora ha demostrado haber habitado el inmueble “sin ánimo de tener la cosa para sí”, reconociendo el derecho de propiedad de los actores, solicitan se revoque la sentencia en crisis y se admita la demanda entablada.-
3°.- Es sabido que los actos de posesión, para ser útiles a la prescripción adquisitiva, deben caracterizarse como el ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la posesión como base de la prescripción, debe probarla, como así también, demostrar que ella reúne todos los caracteres que la ley exige. El concepto de acto posesorio se refiere a toda disposición material que se ejerce sobre una cosa “animus domini” y ha de tratarse siempre de algún acto material que importe una relación de hecho entre la persona y la cosa, que revele la dependencia física de ésta respecto de aquélla (conf. Salvat, R. M. “Tratado de Derecho Civil Argentino”, VIII, “Derechos Reales”, 3era. ed., t. 1, págs. 519 y 522, núms. 929 y 935; Salas-Trigo Represas, “Código Civil anotado”, t. 2, pág. 607, núm. 1; C.N.Civ., Sala “A”, voto del Dr. Llambías en libre n ° 47.129 del 12-09-1958, public. en L.L. 93-319).-
A los fines de abocarme al estudio de los agravios introducidos por los demandantes vencidos, en primer lugar habré de analizar el contenido de la documentación aportada por los mismos, cuya copia certificada luce a fs. 91. En la misma, la demandada efectúa una rendición de cuentas sobre el impuesto de Alumbrado, Barrido y Limpieza (años 2000/2001), correspondiente al inmueble objeto de marras (partida inmobiliaria que estaría a nombre de Alfredo D. Gianelli, padre de los accionantes). En dicha pieza, la emplazada admite haber efectuado la liquidación, por un período de “quince años” y agrega en forma manuscrita: “Ivonne Demestre, quien mora en este edificio de sus familiares”. No se pasa por alto que la nota no ha sido formalmente suscripta por la reconviniente, como sostuvo el “a-quo”. Sin embargo, fue expresamente reconocida por aquélla. Adviértase que a fs. 316 la emplazada admite que ese fue“ un detalle remitido periódicamente por la demandada al contador de la familia Gianelli, en virtud de que, estando el bien inscripto a nombre de Gianelli padre, se le pedían esos datos para que el contador pudiese descargar dichos pagos de las obligaciones impositivas …
Es en ese contexto de la relación afectiva que se desprende de la nota, que envía el saludo diciendo “quien mora en este edificio de sus familiares”, haciendo con ello referencia claramente al origen de la relación con el bien, y no al reconocimiento de la propiedad actual del mismo…” .-
Es evidente que esa nota, cuya emisión fuera admitida de manera expresa por la codemandada Diana Ivonne Demestre, importó un claro reconocimiento que el derecho de propiedad del inmueble hallábase en cabeza del Sr. Gianelli. En otros términos, mediante esa pieza afirma haber habitado en el bien por un período de quince años (al menos, hasta el año 2001), durante el cual efectuó rendiciones de cuentas a “sus familiares”, a quienes reconocía como dueños o propietarios del bien.-
Es preciso señalar que, en la nota al art. 2481 del Código Civil, Vélez Sársfield establece que la interrupción de la prescripción supone un hecho positivo, sea el hecho del poseedor, como ser, el reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, o bien el hecho de un tercero, como una desposesión o una citación a juicio. Precisamente, para que la usucapión se torne procedente, además de contínua no debe haber sido interrumpida (Conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída; Kiper, Claudio M.; Puerta de Chacón, Alicia en “Código Civil y Leyes Complementarias Comentado, Anotado y Concordado”, dirigido por Zannoni, Eduardo A. y coordinado por Kemelmajer de Carlucci, Aída, T° 10, pp. 525 y 526, puntos 1 y 3, comentario al art. 2481).-

fallo

A la luz de ese argumento, si algo cabe colegir es, precisamente, que en el año 2001, en virtud de la nota manuscrita en cuestión, la Sra. Diana Ivonne Demestre reconoció expresamente la titularidad dominial en cabeza de un tercero, esto es, del Sr. Gianelli. Más aún, vuelve a admitirlo en su contestación de demanda (ver fs. 316, primer párrafo). Este elemento de prueba aportado a la causa importó, claramente, la demostración de que la ocupación ejercida carecía de aptitud para usucapir, porque no era “con ánimo de tener la cosa para sí” (art. 4015 del Código Civil) o en su caso implicaba una interrupción del plazo de prescripción. Entonces, mal puede la mentada emplazada hacer valer su derecho a usucapir, cuando expresamente reconoció durante quince años que el dominio del inmueble se hallaba en cabeza de sus familiares.-
En ese orden de ideas, el art. 3989 del Código Civil prevé que “La prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquél contra quien prescribía”. Es decir, ese reconocimiento interrumpe la prescripción adquisitiva, por lo cual el usucapiente, al reconocer el derecho del propietario, se convierte en tenedor, adoleciendo de la calidad exigida por la ley para usucapir, cual es la de poseedor.-
De modo que, esta sola circunstancia bastaría para desestimar la reconvención planteada por la accionada.-
4°.- De los testimonios producidos en estas actuaciones surge que en las oficinas de la familia Gianelli se archivaban los impuestos y servicios de los inmuebles cuya propiedad detentaba esa familia, entre los cuales se hallaba el bien que configura el objeto de este pleito (ver fs. 448, respuesta décimo quinta, brindada por el testigo Osvaldo Viar; fs. 549, respuesta sexta y fs. 550/551, respuestas a la segunda y quinta repreguntas, vertidas por el testigo Juan Antonio Vieyro).-
También se desprende de la declaración vertida por el testigo Luis Angel Dall’Aqua (sobreseído en sede penal por la imputación del delito de falso testimonio, cfr. fs. 581/586) que el inmueble fue habitado por el Sr. Demestre (padre de la emplazada) por una “colaboración de parte del Sr. Gianelli, por razones familiares” (cfr. fs. 442, respuesta décimo octava).-
Estos testimonios, más allá de que los declarantes hayan tenido una relación laboral o comercial con el padre de los accionantes, dan cuenta que efectivamente la parte accionada (aún contando con la documentación por impuestos y servicios que logró acompañar en el juicio de desalojo, expte. n° 50.807/01) no ejercía la posesión del inmueble con ánimo de dueña y aptitud suficiente para usucapir, puesto que con su conducta reconoció durante años el derecho dominial de un tercero respecto del mismo. De ahí, su compromiso habitual de presentar la correspondiente rendición de cuentas y exhibir los comprobantes de pago de impuestos y servicios que le fueran requeridos con fines tributarios relativos a los titulares de dominio.-
No obstante ello, se analizarán los restantes elementos de prueba aportados a estas actuaciones.-
5°.- La parte actora invocó haber celebrado un contrato de comodato verbal con los progenitores de la codemandada Diana Ivonne Demestre. Considero que ello ha sido demostrado con el tenor de la pieza antes invocada -obrante a fs. 91-, mediante la cual se exterioriza el agradecimiento a la familia que le facilitó el inmueble en el que habitó por largos años. Los testimonios antes referenciados avalan también este extremo.-
Por su parte, la demandada reconviniente alegó que el bien ubicado en la calle Perú 424/430, 7° “C” (UF 31), fue entregado en el año 1977 a su padre –Sr. Demestre- como “canje” por un departamento sito en la ciudad de Mar del Plata y que Alfredo Domingo Gianelli habría asumido el compromiso de formalizar ulteriormente la transferencia de dominio. Agrega que, por razones de confianza y vínculos familiares, nunca llegó a concretarse.-
Cabe apuntar que esa permuta inmobiliaria (a la cual la emplazada la titula “canje”) no se ha acreditado en estos obrados. Observo que la promesa de transferencia de dominio –que refiere la demandada haberse efectuado en 1977- queda absolutamente desvirtuada con la escritura de donación del inmueble efectuada por el Sr. Alfredo Domingo Gianelli el 1° de diciembre de 1988 (cfr. fs. 6/8). Esta circunstancia denota que no hubo ánimo del anterior titular dominial del bien, de transferir la propiedad a favor de los padres de la reconviniente, desde que once años después lo efectuó a favor de sus hijos, aquí demandantes.-
De todos modos, si la posesión de los padres de la emplazada y de ella misma, se encontraba fundada en dicha permuta, es obvio que al sentirse acreedores de la eventual obligación de transmitirles el dominio, no estaban poseyendo para sí y a título de dueño, sino reconociendo en ese hipotético deudor la calidad de propietario, por lo que su ocupación carecía de virtualidad para usucapir.-
6°.- Desde otra perspectiva, debe precisarse que el juicio de desalojo que tramitó entre las mismas partes (expte. n° 50.807/01) concluyó con sentencia que rechazó la demanda promovida por los titulares dominiales del inmueble, por considerar el Sr. Magistrado de grado que “prima facie” la codemandada Diana Ivonne Demestre había demostrado su calidad de poseedora “animus domini”, respecto de dicho bien (cfr. fs. 728/730 vta. de esos obrados).-
Tal pronunciamiento, si bien se encuentra firme, no puede entenderse que reconoció dicha calidad de poseedor con autoridad de cosa juzgada. Justamente, la locución latina “prima facie” importa sólo una aproximación, algún indicio acerca de que la accionada demostró –en principio- su calidad de poseedora del bien y frente a dicho extremo se consideró prudente diferir el análisis del derecho de los actores a un juicio de mayor debate y prueba.-
Debe recordarse que en el juicio de desalojo se halla descartada toda posibilidad de controvertir el tema relativo al mejor derecho a la posesión o la posesión misma. Por lo tanto, la pretensión no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, siempre que éste aporte elementos probatorios que, "prima facie", acrediten la verosimilitud de su alegación. Verificada esa demostración resulta excluido del juicio de desalojo el debate relativo a la naturaleza de la posesión, ya que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada sobre el punto y el actor sólo puede entonces hacer valer su eventual mejor derecho mediante la vía de los interdictos o de las pretensiones posesorias o petitoria (conf. Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil", t. VII, pág. 97 y abundante jurisprudencia allí citada; Morello, G. L. Sosa, R. Berizonce, A. Tessone, "Codigo Procesal Civil y Comercial...", t. VII-B, pág. 27/28; C.N.Paz, en pleno, del 15/9/60, publi. en L.L. 101-932; C.N.Civ., "Sala C", del 22/10/92, public. en L.L. 112-142; íd., idem, del 23/12/96, public. en L.L. 1997-C, pág. 467 y ss).-
En virtud de esa desestimación del proceso de desalojo, los demandantes (donatarios y titulares dominiales del inmueble), promovieron el presente juicio por reivindicación del bien, obteniendo así las partes un marco de debate más amplio para poder examinar si, efectivamente, la emplazada –vencedora en el pleito de desalojo- lograba demostrar su carácter de poseedora pública y pacífica, por el plazo de ley y, en virtud de ello, la adquisición del dominio del inmueble, por usucapión, o bien, si asistía mejor derecho a los actores a fin de obtener la restitución del mismo.-
Es preciso destacar que, en este pleito, la accionada adjuntó una serie de actas de asambleas de consorcio –relativas al inmueble de la calle Perú 424/430, 7° “C”-, en las cuales habría participado mostrándose como supuesta propietaria de esa unidad funcional, durante largos años. También se demostró, mediante pericia arquitectónica, la realización de algunas reformas o mejoras en el inmueble (en baño, cocina, habitación y lavadero, aproximadamente en el año 1990, cfr fs. 679/680 del expte. n°50.807/01).-
Empero, tal como he anticipado, la demandada reconviniente tuvo sólo la tenencia del inmueble en cuestión, desde que a efectos de considerársela poseedora del mismo era preciso que en su persona se reunieran el tanto el “corpus” como el “animus domini”. Sin embargo, al reconocer Diana Ivonne Demestre la titularidad de dominio en otra persona, mal puede avalarse –como he dicho- su calidad de poseedora del bien, por no presentarse el último de los elementos señalados. Recuérdese que el art. 2352 del Código Civil establece que “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor… y representa la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho”.-
Tal como refiriera anteriormente, es preciso que el adquirente por usucapión sin justo título, además de poseer el bien por un lapso no menor de veinte años (art. 4015 del Código Civil), que tenga el mismo bajo su poder con intención de someterlo al ejercicio del derecho de propiedad, puesto que para usucapir es necesario ejercer la posesión a título de dueño, dado que a ese efecto no sirven los llamados actos de tolerancia, ni el ejercicio de simples facultades legales (conf. art. 2351 Cód cit.; Lafaille, H. “Tratado de Derechos Reales”, T° I, n° 773 y ss., Peña Guzmán, “Derechos Reales”, T° II, n° 634).-
Como corolario de ello, opino que la crítica vertida por los apelantes en su expresión de agravios, logra desvirtuar el argumento esencial por el cual el Sr. Juez sentenciante funda el rechazo de la demanda y admite la reconvención promovida por la codemandada Diana Ivonne Demestre.-
En virtud de los fundamentos expuestos, opino que deberían admitirse las quejas introducidas por los accionantes.-

derechos

7°.- Por los motivos brindados, habré de propiciar se revoque la sentencia en crisis y se admita la acción promovida por reivindicación del inmueble sito en la calle Perú 424/430, 7° “C” (UF 31), de esta ciudad, rechazándose la pretensión reconvencional entablada por Diana Ivonne Demestre y condenándose a los demandados a desocupar el bien y reintegrárselo a sus dueños en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento, como también a abonar a los actores los daños y perjuicios reclamados, los cuales deberán ser determinados en la etapa de ejecución de sentencia, de conformidad a lo normado por el art. 515 del Código Procesal.-
8°.- En relación a los daños y perjuicios pretendidos bajo el rubro “privación de uso”, sabido es que este tipo de daños a la propiedad debe traducirse en la imposibilidad de habitar normalmente la morada cuando, en virtud de la ocupación indebida, no pudo disponerse de ella y se corresponde con los frutos no percibidos a que se refiere el art. 2438 del Código Civil, que en el caso de un inmueble urbano se traduce en el valor locativo de la propiedad durante el tiempo en que la demandada se mantuvo en la ocupación viciosa del bien.-
En consecuencia, deberán valuarse los daños desde el momento de la notificación de la demanda de desalojo, fecha a partir de la cual la demandada reconviniente quedó configurada como poseedora de mala fe, porque al margen de que por razones formales el desahucio no prosperase, desde ese momento la emplazada resistió indebidamente la restitución del inmueble a sus dueños, debiendo conocer lo infundado de su negativa.-
La partida en cuestión deberá ser cuantificada de manera actual en la etapa de ejecución de sentencia (con la pertinente pericia), conforme lo normado por el art. 515 del Código Procesal y se multiplicará por los meses que duró la ocupación indebida (esto es, a partir de la notificación de la demanda del juicio de desalojo).-
9°.- En orden a lo dispuesto por el art. 279 del Código Procesal, debería adecuarse la imposición de costas impuesta en la instancia de grado y establecer las mismas a cargo de los demandados vencidos, en virtud de lo que surge del principio general de la derrota (art. 68 del Código Procesal).-
En lo que concierne a las costas de alzada, en orden al progreso de la vía recursiva planteada por los demandantes, las mismas también deberán ser soportadas por los demandados (art. 68 del rito).-
Los Dres. Ricardo Li Rosi y Luis Alvarez Juliá votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Hugo Molteni.-
Con lo que terminó el acto.-
Buenos Aires, julio14de 2011
Y VISTOS :
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede: I.- Se revoca la sentencia dictada a fs. 627/639, admitiéndose la acción reivindicatoria promovida por los actores contra Diana Ivonne Demestre, Josefina González, Vicente García, Carolina Elizabeth González, Sabrina Roxana Demestre y demás ocupantes del inmueble ubicado en la calle Perú 424/430, 7° “C” (U.F. 31) de esta ciudad, a quienes se condena a restituir dicho bien a los actores, dentro del plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento, considerándose asimismo a dichos accionantes acreedores al pago de los daños y perjuicios reclamados, los que deberán ser oportunamente liquidados, conforme a lo establecido en el apartado 8°). Con costas a los perdidosos. II.- Asimismo, se rechaza la reconvención por prescripción adquisitiva entablada por Diana Ivonne Demestre contra los demandantes. Con costas a la vencida.-
III.- Las costas de alzada se imponen a los codemandados.-
IV.- Difiérase la regulación de honorarios hasta tanto se haga lo propio en la instancia de grado.-
Notifíquese y devuélvase.-

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