Fallos Completos -Prescripción adquisitiva-

Prescripción adquisitiva. Usucapión de muebles. Requisitos. Actos posesorios. “Animus domini”. Prueba. Testigos. Pago de impuestos. Efectos. Plano de mensura
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G
Fallos Completos -Prescripción adquisitiva-
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 3 días del mes de Noviembre de Dos Mil Once, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados:“ MINDLIS, ENRIQUE ABEL C/ BAGIAN, MARÍA Y OTROS S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ”, respecto de la sentencia de fs. 1151/1154 , el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores BEATRIZ AREÁN - CARLOS ALFREDO BELLUCCI - CARLOS CARRANZA CASARES -
A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Areán dijo:
I. La sentencia de fs. 1151/1154 rechazó la demanda promovida por Enrique Abel Mindlis, imponiéndole las costas. Difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.
Contra dicho pronunciamiento se alzó el actor a fs. 1155, siendo concedido el recurso a fs. 1161
efectos
Expresó agravios a fs. 1179/1183, los que fueron respondidos a fs. 1185/1188. Se queja porque el juez de grado ha hecho mérito del domicilio denunciado en el juicio sucesorio de las demandadas, pero ello no acredita que allí se haya encontrado tal domicilio, pues la gente suele mudarse y no registrar el cambio. No ha tenido en cuenta que agregó comprobantes de impuestos y expensas que tienen más de veinte años de antigüedad. Los recibos de pago de estas últimas están a nombre de la Sra. Candel porque normalmente los administradores de los consorcios los extienden a favor del titular registral. No existen contradicciones en las declaraciones testimoniales como lo sostiene el magistrado a-quo.
II. F rente a la exigencia contenida en el art. 265 del Código Procesal, cuando se trata del contenido de la expresión de agravios, pesa sobre el apelante el deber de resaltar, punto por punto, los errores, las omisiones y demás deficiencias que atribuye al fallo. No basta con disentir, sino que la crítica debe ser concreta, precisa, determinada, sin vaguedades. Además, tiene que ser razonada, lo que implica que debe estar fundamentada.
“Ante todo, la ley habla de "crítica". Al hacer una coordinación de las acepciones académicas y del sentido lógico jurídico referente al caso, "crítica" es el juicio impugnativo u opinión o conjunto de opiniones que se oponen a lo decidido y a sus considerandos. Luego, la ley la tipifica: "concreta y razonada". Lo concreto se dirige a lo preciso, indicado, específico, determinado (debe decirse cuál es el agravio). Lo razonado incumbe a los fundamentos, las bases, las sustentaciones (debe exponerse por qué se configura el agravio)” (Conf. CNCivil, sala H, 04/12/2004, Lexis Nº 30011227).
requisitos
En la expresión de agravios se deben destacar los errores, omisiones y demás deficiencias que se asignan al pronunciamiento apelado, especificando con exactitud los fundamentos de las objeciones.
La ley requiere, con la finalidad de mantener el debate en un plano intelectual antes que verbal, que la crítica dirigida a lo actuado en la instancia de grado sea concreta, lo cual significa que el recurrente debe seleccionar de lo proveído por el magistrado aquel argumento que constituya estrictamente la idea dirimente y que forme la base lógica de la decisión. Efectuada esa labor de comprensión, incumbe al interesado la tarea de señalar cuál es el punto del desarrollo argumental que resulta equivocado en sus referencias fácticas, o bien en su interpretación jurídica (Conf. esta Sala G, 12/02/2009, La Ley Online; AR/JUR/727/2009).
No existe posibilidad de tener como expresión de agravios al escrito que omite el análisis pormenorizado de la resolución apelada, no indica sus presuntos defectos, ni impugna sus fundamentos legales, limitándose a reiterar en términos aproximados las alegaciones ya formuladas y a la enunciación de meras apreciaciones subjetivas de orden general y no jurídico, sin rebatirlas concretamente (Conf. esta Sala G, 10/02/1987, LL, 1987-B, 288).
Este escrito debe bastarse a sí mismo, sin que quepa remitirse a presentaciones anteriores. Si no se introduce en el análisis pormenorizado del fallo ni cuestiona sus fundamentos legales, limitándose, en otros términos, a reproducir circunstancias relatadas con anterioridad o introducir otras que nada tienen que ver con la cuestión discutida, no reúne los requisitos suficientes como para ser tenido como tal (Conf. esta Sala G, 09/12/1983, LL, 1985-C, 643).
Sin embargo, a la hora de decidir la declaración de deserción del recurso de apelación, la gravedad de las consecuencias que ello apareja impone una aplicación restrictiva. En caso de duda en cuanto a la suficiencia o insuficiencia de la expresión de agravios, debe estarse a la apertura de la instancia, apreciando con tolerancia las deficiencias, con el fin de no conculcar el derecho de defensa en juicio (Conf. Fenochietto-Arazi, Código…, Astrea, 1983, Tomo 1, p. 840).
prueba
Tradicionalmente esta Sala sostiene que aun cuando el escrito presentado bajo la denominación de tal no constituya la expresión de agravios en los términos del art. 265 del Cód. Procesal, debe aplicarse al respecto el criterio amplio, en orden al respecto del principio constitucional de la defensa en juicio de los derechos y con la finalidad de brindar acabada satisfacción al recurrente, permitiendo la apreciación de las razones alegadas para la modificación de la sentencia (Conf. esta Sala, 03/08/1981, LL, 1983-B, 768; id. id. 10/02/1987, LL, 1987-B, 288, entre muchos otros).
Precisamente es por ello y sólo por ello que no propiciaré la aplicación de la consecuencia que impone el art. 266 del aludido Código, ante una expresión de agravios, que se ha limitado a suministrar algunos argumentos imprecisos y endebles acerca de supuestas interpretaciones erróneas u omisiones atribuidas al sentenciante, que no pasan la valla de la mera disconformidad.
III. Enrique Abel Mindlis promovió en 2001 demanda por prescripción adquisitiva con relación al inmueble de la calle Doblas 146/148, 6º Piso, Unidad Nº 20 de esta Ciudad de Buenos Aires, afirmando haberlo poseído desde hace más de veinte años en forma pública, pacífica e ininterrumpida. Según relata, el inicio de la ocupación se debió a que en su juventud, como estaba necesitado de vivienda, unas tías lejanas adquirieron el bien y se lo entregaron como un obsequio por el aprecio que le tenían, a pesar que nunca otorgaron la pertinente escritura traslativa de dominio a su favor.
Luego de un inusitado dispendio de actividad procesal y cuando habían transcurrido casi seis años desde la promoción de la demanda, a fs.749/753 se presentó a contestarla la curadora de bienes designada en los autos “Bagian, María y Bazian Eva y otro s/ sucesión ab-intestato”, en trámite por ante el Juzgado Nº 16 del fuero y que tengo a la vista. Solicitó el rechazo por las razones expuestas en dicho escrito.
El análisis de esos autos sucesorios constituye necesariamente el punto de partida para la demostración de la absoluta sinrazón del presente proceso.
Fueron iniciados el 22 de octubre de 1996 por Manuel Kesselman, invocando ser el único heredero de María Bagian, Eva Bazian y Esther Jacoba Fasian. Denunció como bien integrante del acervo hereditario el inmueble que se intenta usucapir en estos obrados y acompañó el pertinente titulo de propiedad.
Según las partidas de defunción de fs. 1/3, María Bagian falleció el 10 de octubre de 1987, Eva Bazian, el 1º de mayo de 1995 y Esther Jacoba Fasian el 22 de diciembre de 1995. Las tres se domiciliaban a la fecha de sus respectivos decesos, en Doblas 146 de esta ciudad.
En los tres certificados de fs. 42, 43 y 44 dando cumplimiento al decreto-ley 3003/1956 la letrada firmante denunció como domicilio de las respectivas causantes el de la calle Doblas 146/148.
Todo ello es claramente demostrativo de que, el menos hasta fines de 1995 el actor no pudo poseer el inmueble por estar ocupado por sus legítimas propietarias.
A pesar de los ingentes esfuerzos realizados por el peticionario con el propósito de acreditar el vínculo invocado en el sucesorio, no logró un resultado positivo, por lo que a fs. 126 el fiscal dictaminó que debía darse intervención al Ministerio de Educación de la Nación.
A fs. 145/146 se presentó la Procuración General de la Ciudad de Buenos Aires, solicitando la declaración de vacancia.
A fs. 243, atento el resultado negativo de la publicación de edictos, se reputó vacante la herencia de María Bagian, Eva Bazian y Esther Jacoba Fasian. A fs. 265 se designó curador de los bienes al representante de dicha Procuración.
A fs. 286 el juez del sucesorio decretó una prohibición de innovar respecto del inmueble de la calle Doblas 146/148, 6º Piso, Unidad Nº 20 de esta Ciudad, pero nunca se inscribió.
A fs. 328 se diligenció un mandamiento de constatación el 18 de setiembre de 2008. El oficial de justicia fue atendido por una persona que se identificó como Patricia Sabi, quien dijo ser ocupante del inmueble.
A todo estos, hacía años que estos autos habían ido a tramitar al Juzgado Nº 16 atraídos por un fuero de atracción dudosamente aplicado.
testigos
Surge del segundo testimonio de la escritura Nº 154 agregado a fs. 330/336 de los autos sucesorios que el 11 de mayo de 1972 María Bagian, Eva Bazian de Candel y Esther Jacoba Fasian, las tres domiciliadas en Doblas 146, Piso 6º, adquirieron el dominio de la unidad funcional Nº 20 sita en el 6º Piso, del inmueble de la calle Doblas 146/148, entre las de Chaco y Rosario, declarando en ese acto haber sido puestas en posesión de la unidad respectiva.
Conforme al certificado de dominio de fs. 1111/1113 el inmueble está inscripto a nombre de las tres demandadas por partes iguales en la matrícula 6-2051/20.
IV . La doctrina y la jurisprudencia son contestes en señalar que en los juicios de esta naturaleza, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Código Civil (Conf. voto de la suscripta en CNCivil, Sala H, 21/02/2007, LL, 2007-C, 228, con nota de Guillermo Luís Martínez id. esta Sala G, 27/06/2008, “Murúa, Rodolfo Oscar y otro c. Maleh de Mizrahi, Raquel”, La Ley Online, AR/JUR/5446/2008).
“Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7°, del Cód. Civil, la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad” (Conf. CSJN, 27/09/2005, LL, 2006-A, 234, id. 04/07/2003, LL, 2003-F, 921; id. 07/10/1993, ED 159, 223). El constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (Conf. CSJN, 27/09/2005 LL, 2006-A, 234).
El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (Conf. CNCivil, Sala I, 11/08/1998, LL, 1999-B, 238; id. Sala H, 13/06/1997, LL, 1997-F, 475; CNFederal Civil y Comercial, Sala I, 30-6-89 LL 1990-A-58; C. Apel. CC Rosario, sala I, 26/05/1998, LLLitoral 1999, 112; C. Apel. Civ. Y Com. Santa Fe, Sala I, 22-11-79, Juris, 61-132, C.Apel. Civ., Com. y Minería San Juan, sala II, 20/12/2005, La Ley Online, Corte Sup. Just. Tucumán, 22/08/2005, Lexis Nº 1/70023525-4, C. Civ. y Com. Santiago del Estero, Sala II, 29/10/2004, Lexis Nº 19/15056 ).
Prescripción adquisitiva
La prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad (Conf. CNCivil, Sala C, sala C, 11/09/2007, La Ley Online, C. Civ. y Com. Lomas de Zamora, sala I, 09/10/2007, LLBA 2008 (abril), 232; C. Apel. Civ. Com. Santa Fe, Sala III, 17-7-88, REP LL L-1386; Cám. Civ. Com. Río Cuarto, 19-9-91, SPLL marzo 1992, sum. 362). Es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que éstos sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido desconocidos (Conf. CSJN, 7-9-93, ED 159-233).
Dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el derecho se adquiere sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición.
Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo matemático (Conf. Alsina, Hugo, Tratado…, pág. 304).
En ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador, configurando una hipótesis de prueba legal o tasada. Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la prueba de testigos será la más importante. Sin embargo, el art. 24, inc. c), primera parte de la ley 14.159, modificada por el Decr.-Ley Nº 5756/58 establece: “Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial”.
Tiene, en consecuencia, un valor preponderante, pero debe estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo, a acreditación del pago de impuestos.
Sabido es que no resulta menester que la prueba abarque todo el período necesario para prescribir, pero las evidencias de esta índole deben remontarse a un lapso que cubra una parte considerable de dicho período, de modo de producir un convencimiento suficiente acerca del comportamiento del pretenso poseedor, en tal calidad. Ello es así, dado que la sola detentación material de la cosa no hace presumir el “animus rem sibi habendi” que caracteriza la posesión. Insistentemente se ha dicho que de no cumplirse con la demostración cabal de todos los elementos que integran esta figura, del modo tasado por la ley, cualquier tenedor a título precario quedaría jurídicamente equiparado al verdadero poseedor (arts. 2352, 2373, 2384 CCiv.). Lo que debe quedar en claro no son los actos materiales de ocupación, sino la realización de actos que difícilmente el mero ocupante habría de ejecutar, es decir, aquellos de tal envergadura o características que sólo quien se ha trazado el objetivo de apropiarse de la cosa estaría dispuesto a llevar a cabo (Conf. C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 2ª 04/07/2002, Lexis Nº 14/80516 ).
Pues bien, en el caso la prueba ofrecida, si bien impresiona por su volumen, lejos está de demostrar en forma cabal la posesión pública, pacífica y no interrumpida durante más de veinte años, invocada por el actor, ni los actos calificados como posesorios que adujo haber efectuado.
Como tiene dicho el más alto tribunal, los actos posesorios para dar sustento a la usucapión deben ser lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponda los derechos que le han sido desconocidos (Conf. CSJN, 27/09/2005, LL, 2006-A, 234).
Debe quedar claro que en el juicio de usucapión no se ha de exigir la prueba directa de una mera intención, ni lo que el accionante ha tenido en mente al efectuar actos materiales de ocupación, sino que esta intención o voluntad jurídica de poseer a título de dueño, debe encontrarse exteriorizada a través de la especial manera en que se han desarrollado y efectuado los actos invocados. Todo ello se logra a través de lo que se denomina la "prueba compuesta", que es la coordinación de elementos correspondientes a diferentes naturalezas probatorias y que deja como saldo sistematizador una acreditación (Conf. C1ªCC San Isidro, Sala I, 30/03/2010, ED (18/07/2011, nro 12.793) [Publicado en 2011].

El actor quien en ningún momento ha indicado cuándo habría comenzado a poseer, no ha demostrado la realización de un solo acto posesorio, es decir, de los mencionados en el art. 2384 del Código Civil u otros que se asimilan a ellos.
Más aún, ni siquiera han probado haber detentado el corpus en algún momento y, mucho menos, tener “animus domini”.
Como es sabido, Vélez Sársfield se separó en este tema de sus fuentes tradicionales, el código francés y el Esbozo de Freitas y no consagró una presunción de posesión, es decir que no se presume que cualquier ocupación sea para sí y a título de dueño.
En otras palabras, dada una relación entre una persona y una cosa, no se presume que sea de posesión sino de tenencia.
Enrolado en la grandiosa concepción savigniana de la posesión, el codificador exige que quien invoca ser poseedor tiene a su cargo probar su “animus domini”. Y no sólo debe tratarse del actual, sino también del anterior y especialmente, el que tuviera en el inicio de la ocupación, porque ese elemento subjetivo debe perdurar a lo largo de todo el plazo que la ley requiere para consumar la adquisición del dominio por prescripción.
Va de suyo que, sin caer en la crítica feroz que dirigiera von Ihering al apuntar los dardos contra la concepción de su maestro por la supuesta dificultad probatoria que le atribuyó, el “animus domini” o “animus rem sibi habendi” no puede probarse sólo con dos testigos de dudosa credibilidad o acreditando el pago de impuestos o de expensas.
A fs. 850/851 de estos autos declara el testigo Muniagurria, quien afirma conocer al actor desde 1981 por ser cliente para luego pasar a ser su socio. Sabe que vive en la calle Frías casi esquina Corrientes desde hace cuatro años, antes lo hizo durante diez o más años en la misma calle, pero a dos cuadras del anterior y hace muchos años, calcula que hasta 1987 o 1990 en la calle Doblas, en 1982 ya estaba allí. Era un departamento de su propiedad, sabe que lo alquiló, en la oficina vio los recibos y una renovación del contrato. Los inquilinos pagaban los impuestos y las expensas, en algún momento hubo un problema con éstas. Después Mindlis se lo prestó a un primo, cuyo nombre desconoce. Las demandadas, a quien primero afirmó no conocer, pero luego sostuvo lo contrario, son las tías, le regalaron el departamento, pero no conoce la interna de la familia porque son sólo socios.
A fs. 852 declara el testigo Angueira, quien es primo del actor obviamente por parte de madre. Conoce a María Bagian por ser prima de la progenitora, al igual que a Esther Jacoba Fasian, siempre le dijeron tía y fue la última que falleció. Afirma que Mindlis vivió muchos años en Doblas, pero no sabe hasta cuándo, tampoco desde cuándo. Era el sobrino preferido, se habló de que le regalaban el departamento a Enrique, pero él era muy chico, por lo que no recuerda cómo se instrumentó la operación. En 1996 se lo prestó a él y su familia. En oportunidad de emitir la declaración habitan en el mismo la ex mujer y los hijos.
Es interesante destacar que el testigo tenía 45 años al declarar en setiembre de 2008, lo que hace suponer que en 1972 –fecha de la adquisición del departamento- contaba con apenas ocho o nueve años, edad en la que poco atraen las operaciones inmobiliarias efectuadas a favor de parientes.
Los testigos, con motivo de estar involucradas razones de orden público, deben declarar en forma precisa y fehaciente acerca de los actos posesorios que hubiere cumplido el interesado (Conf. CNCiv., Sala E, 20/09/2010, ED Digital (60003) [Publicado en 2010].
La declaración de testigos no es suficiente cuando no se concretan con toda precisión la realización de actos posesorios “animus domini” (Conf. Corte Sup. Just. Tucumán, 04/06/2004, Lexis Nº 1/70013528-2).
Los testigos no deberán limitarse a declarar que el usucapiente es poseedor, pues ello constituye una calificación jurídica. Ellos deben declarar sobre hechos controvertidos, de modo que en tal caso, deberán expresar qué actos posesorios ha cumplido el usucapiente, si lo ha visto edificar, plantar, alambrar, etcétera, a lo largo de los años (Conf. C. Civ. Com. Minas Paz y Trib. Mendoza, 3ª, 25/11/2002, Lexis Nº 33/5071).
Con respecto a las supuestas locaciones, se ha dicho que dar en alquiler un inmueble no es un elemento que por sí solo demuestre la realización de un acto posesorio del cual derivar la existencia de "animus domini" a efectos de la procedencia de la prescripción adquisitiva, pues un simple gestor o administrador también puede hacerlo, y no por ello se lo considera dueño de la propiedad. (Conf. CNCivil, Sala F, 17/02/2009, DJ 12/08/2009, 2244).
El pago de impuestos, tasas y contribuciones, las reparaciones y la locación o sublocación del inmueble son insuficientes para tener por acreditado el "animus domini" posesorio, a los fines de adquirirlo por prescripción, pues tales actos pueden ser cumplidos -y reiteradamente lo son- por quienes reconocen en otro la posesión (Conf. CNCivil, Sala K, 31/05/2002, LA LEY 2002-D, 214).
En cuanto a los recibos que instrumentan el pago de las expensas comunes, los más antiguos datan de mayo de 1987, están extendidos por la Administración Molina Nemer a nombre de Eva de Candel.
De julio de 1988 a febrero de 1992 no existen recibos, excepto los correspondientes a algunos meses de 1991 y desde aquel mes hasta diciembre de 1992 vuelven a expedirse a nombre de Eva de Candel por la Administración Pereiro y a partir de enero de 1993 por Administración Vighenzoni. Desde enero de 1995 se identifica el número de CUIT del Consorcio. El último recibo acompañado correspondiente a enero de 2001 y está a nombre de Eva de Candel.
Respecto de las Contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, territorial y de pavimentos y aceras contribución Ley N° 23.514, están agregados comprobantes de pago desde tercer bimestre de 2001. Los de fs. 51 a 102 son meras fotocopias.
actos posesorios
En cuanto a Aguas Argentinas, se hallan reservados los correspondientes al período vencido el 16 de mayo de 2001 hasta comienzos de 2006. Los anteriores de fs. 107/131 y los expedidos por Obras Sanitarias de la Nación también son fotocopias simples. En ningún caso está determinado el nombre del propietario.
Luego de la reforma introducida por el Decreto-Ley Nº 5756/58, la acreditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción, puesto que en la actualidad dicho pago "será especialmente considerado", o sea que como elemento probatorio sigue teniendo gran importancia, pero no es decisivo para el éxito de la acción.
Ya no se requiere que los recibos estén extendidos a nombre del usucapiente y tampoco que se demuestre la satisfacción durante todo el lapso de posesión.
De todos modos, debe quedar perfectamente en claro que el pago de los impuestos no constituye un acto posesorio, de modo que nada prueba con relación al "corpus".
Más aún, puede suceder que el usucapiente haya probado el pago de los impuestos durante buena parte o de toda la posesión y, sin embargo, la demanda sea rechazada, porque las demás pruebas producidas no han sido lo suficientemente convincentes como para demostrar la realización de actos posesorios con ánimo de poseer durante el plazo legal.
A la inversa, es factible no haber tributado un solo peso al fisco y triunfar en la acción.
Anticipo que lo primero será lo que ocurrirá en el caso, de suscitar la adhesión de mis pares la propuesta de revocatoria total de la sentencia apelada.
El pago de los impuestos exterioriza sólo el "animus domini" (Conf. CNCivil, Sala H, 16/11/2004, DJ 2005-1, 895; id. Sala M, 22/02/2006, La Ley Online; Corte Sup. Just. Tucumán, 30/07/2004, Lexis Nº 25/21753 , C. Civ. Com. Minas Paz y Trib. Mendoza, 3ª, 25/11/2002, Lexis Nº 33/5070; C. Apel. Concepción del Uruguay, Sala civil y comercial, 07/07/1999, LLLitoral 2000, 615; SCBA 14-10-80, DJBA 120-12; C 1ª Civ. Com., Sala III, La Plata, 27-8-1992, elDial - W50A2; C. en lo Civil, Comercial y Minería de San Juan, sala I, 09/10/2008, LLGran Cuyo 2009 (abril), 300; Cámara de Apelaciones del Noreste del Chubut, sala A, 21/08/2008, La Ley Online, entre muchos otros).
Se señalan entre otros actos posesorios típicos el acto de cercar, alambrar y las operaciones de mensura y amojonamiento. Sin embargo no se considera como un acto posesorio el pago de impuestos o contribuciones ya que no es un acto material sino jurídico, aunque sí es prueba importante del "animus domini" (Conf. CNCiv., Sala H, 24/06/2009, ED Digital (59600) [Publicado en 2010].
“animus domini”
Es necesario entender que pagar los impuestos por sí solo no constituye un acto posesorio y consiguientemente nada prueba con relación al corpus posesorio.
La misma argumentación debe hacerse extensiva a las expensas comunes.
El hecho de que el usucapiente acredite haber abonado los impuestos aun durante todo el lapso de la posesión, si no está avalado por otras pruebas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada dicha posesión, pues un simple tenedor, como un locatario o comodatario pueden abonar los impuestos o expensas y ello por sí solo no lo convierte en poseedor. El actor no sólo no se domicilia en el inmueble –lo que no es relevante-, sino que no ha probado la realización de un solo acto sobre la cosa. Y lo que es más grave aún, no lo ha probado ni lo ha invocado.
Voy a ser más terminante y precisa aún: en realidad ni siquiera se sabe si el accionante estuvo alguna vez en el departamento.
El título de propiedad original estaba en poder de Manuel Kesselman, quien fue el denunciante del fallecimiento de Eva, María y Esther Jacoba.
Según la página WEB de Telexplorer, Patricia Sabi figura como titular de la línea telefónica (11) 4902-0269 , instalada en Doblas Francisco 146 6 1, Cdad. De Buenos Aires, barrio:caballito - (C1424BLD).
Como dije más arriba, se trata de la persona que atendió al oficial de justicia cuando se diligenció el mandamiento ordenado en el sucesorio.
Por otra parte, en la demanda el actor denuncia como domicilio de las “tías lejanas” el de la calle Pte. Perón 227, piso 1º, pero a fs. 509 dice haberse equivocado y denuncia el de la calle Loyola 71, que a su vez era el indicado en la etapa de mediación. Obviamente las tres cédulas libradas en octubre de 2001 fueron devueltas sin diligenciar.
Entonces recién se decidió a hacer averiguaciones enterándose que las tías que tanto lo querían y que le habían hecho un obsequio tan importante como un departamento en la mejor zona de Caballito, habían fallecido. Y no se piense que tales hechos eran recientes, pues como quedó dicho, María murió en 1987 y Eva y Esther Jacoba, en 1995, de modo que Mindlis tuvo una cantidad más que razonable de años para enterarse del deceso de las afectuosas parientes.
Asimismo, no es casual que en el otrosí digo consignado al pie de la demanda se haya recusado sólo al Juzgado Nº 16 del fuero, existiendo más de noventa con competencia patrimonial.

No pretenda hacer creer que recién cuando las cédulas fueron devueltas sin diligenciar, comenzó a hacer indagaciones y que gracias a ellas tomó conocimiento de los decesos, porque sabía perfectamente que en el Juzgado Nº 16 tramitaban desde 1996 los tres juicios sucesorios y que si ejercitó la facultad de recusar fue para intentar evitar –a la postre sin éxito- que se descubriera la maniobra en gestación.
Como dato ilustrativo, he vuelto a incursionar en la página WEB de Telexplorer y me he encontrado con un dato muy pero muy interesante: el teléfono (11) 4855-1240 , instalado en la calle Loyola Martín Ignacio De 71, Cdad. De Buenos Aires, barrio:villa Crespo - (C1414AUA), está a nombre de Clara S. Schiffer, apellido coincidente con el del letrado del actor y que no es corriente, como que sólo corresponde a otras quince personas registradas como abonados.
Por último, el poder para intervenir en estos autos fue otorgado nada menos que el 4 de abril de 2008, mientras que la demanda fue iniciada el 13 de julio de 2001.
En la mayoría de los escritos el letrado invocó el carácter de apoderado del actor con la insólita aquiescencia del juzgado interviniente, que nunca advirtió la anomalía. Por cierto que tampoco lo hizo la contraparte.
Afortunadamente la incorporación del pertinente testimonio permitió no sólo regularizar el grave defecto de personería, sino también tomar conocimiento de que Mindlis nació el 8 de octubre de 1956 y dijo domiciliarse en Frías 445, 13º Piso, Dpto. B de esta ciudad.
De ello se deduce que al 11 de mayo de 1972 –fecha de otorgamiento de la escritura traslativa de dominio- el actor tenía 15 años de edad; y si se toma la fecha del boleto -5 de marzo de 1971-, apenas 14.
Vuelvo al escrito de demanda, en el que se lee que la ocupación del departamento de la calle Doblas se debió a que en su juventud, como estaba necesitado de vivienda, unas tías lejanas adquirieron el bien y se lo entregaron como un obsequio por el aprecio que le tenían, aunque no otorgaron la pertinente escritura traslativa de dominio a su favor.
Carece de toda finalidad agregar un comentario más. Sobran las palabras.
Todavía queda por tratar un tema, a mi juicio, trascendente, aunque a esta altura de mi razonamiento resulte irrelevante: nunca se debió dar curso a la demanda, pues la actora jamás cumplió con la obligación de acompañar el plano de mensura del bien que dijo haber usucapido.
En un fallo aislado de esta Cámara se dijo que: “Tratándose de la prescripción adquisitiva de un inmueble de propiedad horizontal es procedente tener por cumplido lo dispuesto por el art. 24 de la ley 14.159 aun ante la falta de presentación del plano de mensura si surge de la propia conducta de la demandada la identificación del objeto de la usucapión que por tratarse de un inmueble de propiedad horizontal se hallaba debidamente determinado, por lo cual lo establecido en dicha ley aparece como un evidente excesivo ritualismo que no debe ser obstáculo para el análisis y resolución de la cuestión” (Conf. CNCivil, Sala K, 05/10/DJ 15/12/2004, 1187).
Otra Sala ha sostenido que en algunos casos, cuando se pretende usucapir un departamento que forma parte de un edificio sometido a la Ley de Propiedad Horizontal y en los autos obran los planos de mensura del fundo y su ubicación catastral, y además la ubicación, superficie y porcentaje de la unidad están claramente determinados en el reglamento de propiedad horizontal debidamente inscriptos, el cumplimiento del requisito del plano de mensura no sólo constituye una erogación innecesaria, sino un dispendio jurisdiccional motivado por un exceso ritual. El mismo es lógico cuando se trata de adquirir el dominio de un fundo cuyas dimensiones pueden ser menores o mayores a las originales, debiendo ubicarse lo poseído a fin de determinar a qué persona o personas afecta y qué partes del dominio no son afectadas y permanecen en cabeza de sus titulares. Nada de ello ocurre cuando se trata de una unidad funcional, pues ni la ubicación, ni las medidas, ni las demás cuestiones que hacen a la posesión de la misma pueden originar incertidumbre (Conf. CNCivil, sala B, 11/12/2001, LL, 2002-E, 858).
La jurisprudencia mayoritariamente sostiene que obsta al progreso de una acción tendiente a obtener el dominio de un inmueble por usucapión, el no haber acompañado con la demanda el "plazo de mensura", suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, como lo impone el art. 24, inc. b) ley 14.159.
Se trata de uno de los recaudos que deben acompañarse conjuntamente con la demanda a los efectos de la determinación del bien a usucapir, pero no todo plano es válido para ello. El que agregue el usucapiente debe ser firmado por un profesional autorizado y aprobado por la oficina administrativa competente. De lo contrario, el juez declararía adquirido el dominio sobre un inmueble que no se encuentra debidamente identificado pudiendo adjudicarse de esta forma la propiedad sobre un bien que no coincida catastralmente con el cual se alude en la sentencia (Conf. Humphreys, Ethel, El plano de mensura en el juicio de usucapión, LLBA 2008 (diciembre), 1208).
Ha dicho la sala que la presentación del plano que prevé el art. 24 ley 14159 no es mero capricho del legislador ni recaudo del que pueda prescindirse discrecionalmente en un caso determinado porque a alguien se le ocurra que no es necesario. Adviértase que la norma, en su versión originaria, se refería a un plano firmado por profesional competente, que determinase el área, linderos y ubicación del bien, visado por el correspondiente registro gráfico; en cambio, el decreto ley 5756/58 lo sustituyó por un plano de mensura -no ya plano simple- e impuso que estuviera aprobado -no sólo visado- por la oficina técnica respectiva ( Conf. esta Sala G, 14/08/1987, JA 1988-I-661).
En estos autos nunca fue presentado el plazo exigido por la ley, es obvio que no fue confeccionado y, ni siquiera se emitió pronunciamiento alguno acerca de la intención de otorgar eficacia al mero plano de subdivisión del inmueble en propiedad horizontal que aparece incorporado en alguna foja del expediente.
En síntesis, por las múltiples razones expuestas la demanda no puede prosperar.
El usucapiente durante el tiempo que posee "aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho de que se trata (si del de propiedad, como dueño de la cosa que sea, si del de usufructo, como si fuese usufructuario de la misma). Y ese derecho que realmente no le pertenecía, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la usucapión el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de Derecho (Conf. Albaladejo, Manuel, “Derecho Civil, III, Derecho de bienes”, Barcelona, 1977, Volumen I, 3a. edición, pág. 164; Valdés, Horacio y Orchansky, Benito, “Lecciones de Derechos Reales”, 1969, Tomo I, pág. 284).
Hay una necesidad social de que la propiedad sea asegurada y, en consecuencia, que la larga posesión sea protegida y puesta al abrigo de toda contestación. Los derechos no pueden ser ejercidos indefinidamente. Es por ello que la vida social impone que determinados hechos de una cierta antigüedad pasen a pertenecer al terreno de la historia y no puedan ejercer influencia en la vida actual (Conf. Diez-Picazo, Luís, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid, 1978, Volumen II, Nº 582, pág. 585).
Sin embargo, todas las instituciones tienen un lado débil y la prescripción no escapa a esta regla, pues accidentalmente puede llegar a asegurar el triunfo de un usurpador contra el verdadero propietario (Conf. Baudry-Lacantinerie, G., Tissier, Albert, Traité théorique et pratique de droit civil. De la prescription, París, 1924, 4a. edición, Nº 26, pág. 22).
De ahí que no faltan sus detractores, quienes han llegado a calificarla como "impium praesidium", o “Impío amparo de los hombres inicuos (Digesto, 41, 3,1) y a sostener, inclusive, que constituye el amparo de los ladrones, tal como lo hiciera Juan Antonio Bibiloni en el Anteproyecto de Reformas al Código Civil.
Terminaré este voto recordando elocuentes palabras de ese ilustre jurista volcadas en la nota a sus arts. 2463, 2464 y 2465. Dijo que si bien la usucapión “es la patrona protectora del género humano, también lo es de los ladrones. Ampara, ciertamente, la usucapión, la astucia, la mala fe”. Sin embargo, aclara que si bien ello ocurre en muchos casos, también es exacto que no tiene una explicación jurídica satisfactoria la abstención del propietario que durante largos años permanece inactivo ante el despojo que lo ha privado de un bien suyo. Al estar en juego la propiedad, la sociedad debe amparar “al que trabaja, al que mejora, al que explota”.
Se lee en el Mensaje de elevación al Congreso de la Nación del proyecto de ley 14.159, a propósito del régimen procesal que imperaba hasta entonces respecto de las denominadas informaciones posesorias, que todos los órganos de la prensa se han hecho eco, en forma reiterada, de las 'delictuosas usurpaciones de tierras, planeadas y lamentablemente consumadas en distintos sitios del país, con el fin de despojar de sus bienes a los legítimos dueños' y venderlos de inmediato a incautos adquirentes, quienes, atraídos por condiciones de pago generalmente liberales, recién advierten la estafa de que han sido víctimas cuando ya han abonado una parte importante del precio.
Pues bien, en el caso no he hallado un solo atisbo de las tres funciones aludidas por Bibiloni, para que la usucapión merezca el amparo de la sociedad y, dentro de ella, el de la Justicia.
Por todo lo expresado precedentemente, considero que la sentencia debe ser confirmada en todas sus partes, con costas de alzada a cargo de los vencidos (art. 68 del Código Procesal).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Bellucci y Carranza Casares votaron en igual sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por la Dra. Areán. Con lo que terminó el acto.
20 19 21
Buenos Aires, de Noviembre de 2011.-
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: Confirmar la sentencia apelada, rechazando la demanda en todas sus partes. Costas en esta instancia a la vencida. Los honorarios de los profesionales intervinientes serán regulados una vez fijados los de primera instancia . Se deja constancia de que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal. Notifíquese, regístrese y devuélvase. BEATRIZ AREÁN – CARLOS ALFREDO BELLUCCI- CARLOS CARRANZA CASARES- ES COPIA.

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