Aca esta el post que complementa este post, Creditos-Hipotecarios-para-construccion-de-viviendas


Plan Creditos Hipotecarios: lo que nadie te dice




Hola, hace un tiempo vengo analizando el mercado inmobiliario de Capital Federal y Mercedes(B). Tengo un par de posts respecto al tema(solo Capital Federal). Mercado inmobiliario en Argentina(analisis propio) y Bajaran los precios de los inmuebles(analisis propio)
En lo que va del año las escrituras vienen cayendo un 30% interanual. Lo cual implicara una caida en los precios de los inmuebles(ya esta sucediendo lentamente), pero eso lo hablare en otro post, este post esta enfocado al anuncio del credito hipotecario del Banco Hipotecario.

Se que hay provincias donde los precios de los inmuebles se miden en pesos y no en dolares(y ahi parezca que los precios no disminuyen y hasta quizas aumenten), pero como dije antes me baso en el mercado de Capital Federal.



Ahora si el tema ppal de este post:

Analisis sobre el plan de creditos hipotecarios del Banco Hipotecario.

El banco hipotecario tiene las siguientes Sucursales/Locales de ventas en el pais:

Buenos Aires: 14
Capial Federal: 3
Catamarca: 1
Chaco: 2
Chubut: 2
Cordoba: 10
Corrientes: 1
Entre Rios: 1
Formosa: 1
Jujuy: 1
La Pampa: 1
La Rioja: 1
Mendoza: 4
Misiones: 2
Neuquen: 1
Rio Negro: 1
Salta: 2
San Juan: 2
San Luis: 1
Santa Cruz: 1
Santa Fe: 6
Santiago del Estero: 2
Tierra del fuego: 1
Tucuman: 3


En total tiene 64 sucursales/locales de venta en todo el pais. Como podemos ver hay provincias en las cuales solo posee una sucursal.
Jugando un poco con los numeros: poblacion 40.000.000, habitantes por inmuebles: 6, eso nos da 6.666.666 hogares y dicen que hay un deficit habitacional de mas de 2.000.000 de hogares, entonces habra 12.000.000 de personas interesadas en este anuncio(bue, 12 millones no ya que los niños chiquitos no comprenden la diferencia entre tener un hogar propio o no), asi que solo nos quedaremos con los 2 millones solamente(aunque la gente interesada supere ese numero ampliamente). Nos quedan 64 sucursales para 2.000.000, es decir una sucursal cada 31.250 interesados, se van a formar largas filas en los bancos(si, ya se... la densidad poblacional no es la misma en toda la Argentina, pero bueno es para equiparar los numeros, sino nos queda que Capital Federal solo tiene 3 sucursales para muchisima gente interesada), Capital Federal es el distrito con mas movimiento en el sector, estudiantes, extranjeros, gente que viene del interior, gente que se va al interior, etc. En fin... habra que armarse de paciencia para ir a averiguar al banco sobre esta linea de creditos(ah, no se te ocurra ir esta semana ya que recien hoy anunciaron el credito, asi que de aca a que toda la info llegue a todas las sucursales y los agentes de cuenta la estudien y les lleguen todos los formumarios va a pasar un tiempo, anda la semana que viene al banco a averiguar sobre esta linea de creditos).

Por mi experiencia personal la operatoria para comprar una propiedad a traves de un credito hipotecario es la siguiente:
Si en la ciudad en la cual queres comprar o construir tu vivienda no hay una sucursal del banco lo mas probable es que la sucursal mas cercana este a una distancia de unos 150Km como minimo. Es decir que te vas a tener que hacer unos cuantos viajes para que te den el credito(es verdad, el sueño de la vivienda propia bien lo vale), vas a tener que hacer un viaje para ir a averiguar bien cuales son los requisitos para aplicar al credito y que te lo expliquen bien(por telefono siempre se olvidan detalles), otro viaje para presentar todos los papeles que te pidieron en el primer viaje(recibos de sueldo, fotocopias del dni, etc), si todo sale bien despues te van a llamar para decirte que te aprobaron el credito, entonces ahi comienza la busqueda del inmueble, una vez que señaste uno(acordate de que al señarlo se ponga en el papel de la seña que la seña es condicional a la aprobacion de la propiedad por parte del banco, ya que si esa clausula no esta incluida y el banco te rebota la propiedad perdes la seña), una vez que señaste la propiedad tenes que volver al banco a llevar los planos, escritura, etc. Despues de eso tenes que esperar un tiempo para que el tasador vaya a ver la propiedad(si esta en otra localidad que no es la de donde se encuentra el banco armate de paciencia), una vez que la propiedad es aprobada por el tasador, el banco te lo comunica y ahi tenes que buscarte un escribano(los bancos tienen cartillas de escribanos y por lo gral tenes que elegir uno de esa cartilla), una vez que te decidiste por el escribano ahi se fija una fecha entre todas las partes(vendedor, comprador, banco y escribano) y se procede a realizar la operacion, FELICITACIONES DUEÑO!!!!!(duracion total: por lo menos 2 meses)

Bueno, esa es la operatoria para comprar un inmueble a traves de un credito hipotecario. Ahora si lo que queres hacer es construir el banco tendra que aprobar los planos de la casa que queres hacer, el terreno, la zonal, etc y aca supongo que habra mas trabas para aprobar este tipo de creditos, ya que podrias sacar el credito a una tasa fija y nunca construir nada y te dan un año de gracia para comenzar a pagar.



Hagamos un poco de numeros.

Me voy a centrar en la linea de compra de viviendas usadas ya que son mas baratas que las nuevas y la parte de construccion de viviendas nuevas y ampliacion y terminacion no aplican mucho a Capital Federal.

Me voy a basar en los datos que salen en los diarios ya que la pagina del hipotecario donde debe estar toda la data de la nueva linea de creditos no esta funcionando en este momento http://www.hipotecario.com.ar/default.asp?id=20.

Segun el diario critica:http://www.criticadigital.com/index.php?secc=nota&nid=23925
Compra de viviendas usadas. El ingreso mínimo deberá ser de $ 2.000 y se podrá afectar hasta el 40% al pago de cuotas. Las viviendas no deberán superar los 120 metros cuadrados. El plazo máximo será de 15 años y la tasa del 19,96%. Se podrá pedir hasta el 70% del costo total de la unidad. El monto mínimo es de 50 mil pesos y el máximo de 300 mil.

Utilizare un dolar a $3,75.



Que se anuncio: hasta $300.000(US$ 80.000), el banco te financia hasta el 70% del valor total del inmueble, suponiendo que llegas justo a la casa que queres con los 300.000 debes tener ahorrados unos $128.571(34.285 dolares), valor total de la propiedad: 114.285 dolares. Para comprar viviendas el interes es del 20% anual(tasa fija), y el valor de la cuota no puede superar el 40% de tu sueldo neto(o de la suma de los sueldos netos de los postulantes), a ver... si hacemos el calculo para pedir los 300.000 a 15 años con un 17%, con un 2% de gastos administrativos y un 1,2 por mil del seguro de vida(estos 2 ultimos costos no los se, pero deben andar por ahi, menos que esos porcentajes seguro que no) nos da un detalle de cuotas asi(se utiliza el sistema frances):

Cuota__Capital__Interes____Total
1______367.01___4250.0_____5097.01
2______372.21___4244.8_____5096.55
3______377.49___4239.53____5096.08
...
...
...
178____4426.22__190.79_____4739.86
179____4488.93__128.09_____4734.34
180____4552.52__64.49______4728.74

La cuota promedio es de 4.982 pesos. Veamos... si 4.982 es el 40% de los ingresos, entonces los ingresos netos totales deben ser por lo menos de unos $12.455.

Resumiendo: para que el banco te otorgue los 300.000 la propiedad no puede valer mas de 114.000 dolares y vos tenes que tener ahorrados unos 34.000 dolares y tener un ingreso mensual de $12.455.



Supongamos que no queremos comprar algo de 114.000 dolares queremos algo de unos 75.000 que es un precio mas standard para una primer vivienda. 75.000 dolares = 281.250, tenemos que tener el 30%(22.500 dolares)y el banco nos da el 70% restante(52.500 dolares).
Entonces pedimos 196.875 pesos al banco con los mismos parametros que en el ejemplo anterior. El detalle de las cuotas es:

Cuota__Capital__Interes____Total
1______240.85___2789.06____3344.91
2______244.26___2785.65____3344.61
3______247.72___2782.19____3344.31
...
...
...
178____2904.71__125.21_____3110.53
179____2945.86__84.06______3106.91
180____2987.59__42.32______3103.24

Cuota promedio: $3.269. Ingresos mensuales netos para una cuota del monto mencionado: $8.172.



Ahora hagamos la inversa: cual es el salario promedio en capital? no lo se, supongamos que es de $4.000(si alguno tiene la posta pasemelo y cite la fuente para citarla), por ahora hago los calculos con los $4.000.

Si ganamos $4.000 netos el 40% son 1.600 pesos. Ahora veamos cuanta plata se puede pedir para que la cuota promedio no supere los $1.600. Si pedimos $96.500 nos da justo una cuota de $1.602.

Cuota__Capital__Interes____Total
1______118.06___1367.08____1639.54
2______119.73___1365.41____1639.39
3______121.42___1363.71____1639.24
...
...
...
178____1423.77__61.37______1524.65
179____1443.94__41.2_______1522.88
180____1464.39__20.75______1521.08

Cuota promedio: $1.602

Si el banco nos presta hasta $96.500(25.733 dolares) que es hasta el 70% del valor de la propiedad debe ser de unos $137.857(US$36.761) y nosotros debemos tener ahorrados unos $41.357(US$11.028). Que compramos hoy en dia con 37.000 dolares? depende de lo que estes buscando y en que zona.

Algunos portales donde averiguar precios de inmuebles:
http://www.argenprop.com/
http://www.inmuebles.clarin.com



Mi analisis iba a llegar hasta el sueldo promedio, pero viendo que en todos lados se nombra mucho que los ingresos minimos requeridos son de $2.000, voy a hacer el calculo a ver cuanto nos prestan si tenemos un sueldo neto de $2.000

El 40% de $2.000 es $800, para tener una cuota promedio de $805 hay que solicitarle al banco $48.500(US$12.933), eso seria el 70% del valor del inmueble, entonces el valor total debe ser $69.285(US$18.476) lo cual implica que debemos tener ahorrados unos $20.785(US$5.542)

Cuota__Capital__Interes____Total
1______59.33____687.08_____824.02
2______60.17____686.24_____823.94
3______61.03____685.39_____823.87
...
...
...
178____715.57___30.84______766.28
179____725.71___20.71______765.38
180____735.99___10.43______764.48

¿Que compras por 18.000 dolares? En capital nada, en el resto del pais no se, quizas la gente del interior que lea este post pueda aportar algo.



Aclaraciones:
Todos los calculos fueron realizados con un dolar a $3,75 y suponiendo que para cada caso solo se tiene ahorrado el 30% del valor total de la propiedad. El interes anual es de 17%, con gastos administrativos del 2% y seguro de vida del 1,2 por mil. Tasa fija a 15 años y el metodo es el frances. El calculo de las cuotas fue realizado suponiendo que los compradores no poseen ninguna vivienda, ya que si son poseedores de una vivienda al costo de la cuota se le suma el IVA, y ahi cambian todos los numeros(para abajo, te van a prestar menos plata ya que la cuota estara compuesta por el capital, intereses, gastos administrativos, seguro de vida y ahora el iva).

IMPORTANTE, datos a tener en cuenta:
Al precio del inmueble hay que sumarle un 4 ó 5 % que te cobra la inmobiliaria de comision, hay que sumarle los gastos de escrituracion, hay que sumarle los costos que te cobra el banco al momento de darte la plata. El banco te va a dar pesos y si necesitas los dolares en el momento de darte la plata te dan los dolares(utilizan la cotizacion del dia), hay que tener muy en cuenta esto: al momento de que el banco te aprueba el credito te van a decir: ud tiene aprobado un credito por hasta X pesos, esa cifra es innamobible para arriba, es decir, no es necesario que pidas el total de lo que te aprobaron, pero no podes pedir mas que X. Al momento de realizar la seña del inmueble se fija en importe que el comprador debera abonar(este importe se establece en dolares), asi que si hoy señas por 50.000 dolares, el dolar esta a 3,75 y llegas justo a la suma total de la propiedad(tus ahorros mas la plata que te da el banco) reza para que el dolar no aumente, ya que si el dolar sube por ej: 5 centavos en el periodo que va desde que diste la seña hasta que escrituras te estarian faltando unos 1750 pesos(si la porpiedad vale 50.000 dolares = $187.500, el banco te daba 131.250 y vos tenias ahorrados 15.000 dolares, ahora el banco te sigue dando $131.250 pero ya no son los 35.000 dolares que necesitabas, sino que a 3,80 son 34.539 dolares, es decir, te estan faltando 460 dolares = 1750 pesos), siempre y cuando el dolar suba 5 centavos, si sube mas la diferencia sera mayor, y si baja sera mejor para vos(alguien cree q el dolar se depreciara frente al peso?). Por eso al firmar la seña fijate si lo podes hacer en pesos y no en dolares.

CONCLUSION DEL ANUNCIO: es solo eso... un anuncio mas al cual no podra acceder casi nadie.(Desde el punto de vista de la compra de un inmueble, ya sea nuevo o usado y mas si es en Capital Federal, en el resto de las ciudades no conozco los valores).

FUNDAMENTOS:
1) Para el caso de solicitar los $300.000(comprar una vivienda de US$114.000), es necesario justificar ingresos netos mensuales por $12.455, no creo que haya muchas flias con esos ingresos y que no tengan ninguna propiedad(recuerden que si ya poseen una propiedad los numeros cambian para peor del solicitante).

2) Para el caso de solicitar los $196.000(comprar una vivienda de US$75.000), es necesario justificar ingresos netos mensuales por casi $8.200 y pagar una cuota de $3.270 cuando un alquiler de una vivienda similar esta alrededor de los $1.000-$1.500, los alquileres estan bajando de precio al igual que las propiedades, no creo que mucha gente se tire a comprar, en mi caso esperaria, ahorrando la dif entre el alquiler y la cuota(ahorraria en dolares u oro), recordemos que para este credito teniamos que tener ahorrados 22.500 dolares. Si somos pacientes veremos como bajan los precios de los inmuebles(paso en japon, paso en estados unidos, paso en españa, pasara en argentina, el mercado solito tiende al equilibrio entre la oferta y la demanda).

3) Para el caso de solicitar los $96.500(comprar una vivienda de US$37.000), es necesario justificar ingresos netos mensuales por $4.000, y se debera pagar una cuota de $1.600, es decir que por mes te van a quedar unos $2.400 pesos para viajar, comer, vestirte, etc.

4) Los creditos se anunciaron ayer, supongamos que hasta que le llegue toda la info y papeleria a las sucursales como muy rapido el lunes de la semana que viene, el martes presentas todo lo que te pidieron en el banco, ponele que como muy rapido para el otro lunes te dicen que ya tenes aprobado el credito y que busques una vivienda(deberias haber empezado a buscarla cuando presentaste todos los papeles), a no ser que se tenga una vivienda vista desde hace tiempo vas a estar por lo menos 2 semanas buscando la vivienda, y ahi la señas y le avisas al banco, ahora solo falta esperar que el banco mande el tasador a la vivienda señada y que el banco te la apruebe, vamos a ponerle una semana(casi imposible y mas aun si la vivienda esta en otra ciudad que no hay sucursales del banco) y ahi hay que coordinar con el escribano y el banco la fecha de la escrituracion. Sumemos dias y nos da: 30 de junio(siempre y cuando todos los plazos se cumplan asi de rapido como los soñe recien, sin tener en cuenta que habra montones de consultas y gente entregando los papeles). Ahora bajando a la realidad, cuantos creditos seran otorgados antes del 28 de junio? yo creo que ninguno, y por que se adelantaron las elecciones? Porque no alcanaza la plata y hay que hacerle unos ajustes al peso, es decir, el dolar costara mas caro y caeremos en el punto que menciono antes de llegar a la conclusion.

Los pocos que apliquen para este credito deberan hacer un analisis si les conviene sacar el credito o no. Eso es una decision personal de cada uno donde hay que tener muchos factores, el unico beneficio que le veo a esta linea de creditos es la tasa fija a 15 años.

Con este anuncio no se hace otra cosa que ilusionar a la gente.



El anuncio completo.

*Compra de viviendas usadas. El ingreso mínimo deberá ser de $ 2.000 y se podrá afectar hasta el 40% al pago de cuotas. Las viviendas no deberán superar los 120 metros cuadrados. El plazo máximo será de 15 años y la tasa del 19,96%. Se podrá pedir hasta el 70% del costo total de la unidad. El monto mínimo es de 50 mil pesos y el máximo de 300 mil.

*Compra de viviendas nuevas. El ingreso mínimo de 2 mil pesos. La tasa es de 17,92% a 15 años de plazo. Se podrá financiar hasta el 70% del valor del inmueble. El monto mínimo es de 50 mil pesos y el máximo de 300 mil pesos.

*Ampliación y terminación. La tasa es de 13,95%. Se podrá financiar el 100% del proyecto de obra faltante, sin superar el 35% del valor actual de la garantía. Serán 40 metros cuadrados de obra sin superar el inmueble los 120 metros cuadrados. Para el caso de terminación se podrá financiar 60 metros cuadrados sin que el inmueble supere los 120 metros cuadrados. En este caso el monto máximo es de 150 mil pesos.

*Construcción de viviendas nuevas. Ingreso mínimo de 2 mil pesos. Hasta 300 mil pesos a 20 años con una tasa de 13,98%. Por ejemplo: para un ingreso de 2 mil pesos se pueden obtener 68.500 pesos con una cuota de 845 pesos.



Supuestos: al no funcionar la pagina del hipotecario hay datos que no poseeo y que en los diarios no encontre. No se aclara si las personas que ya poseen vivienda pueden aplicar o no a este credito, en caso de que si puedan aplicar esta aclarado mas arriba que los numeros cambian ya que hay que sumarle el IVA(te van a prestar menos plata que la calculada en este post). No se bien cual es el porcentaje de gastos administrativos, ni el seguro de vida ni si hay otros costos. Tome gastos administrativos 2%, seguro de vida 1,2 por mil.

Fuente

Saludos

PD: cualquier duda o calculo que quieran que les haga avisen