Los "sin techo" que nadie ve. La clase media y el sueño perdido de la casa propia
Porque el ahorro nunca es suficiente, o porque las condiciones para acceder a un crédito no parecen pensadas para sus economías, para buena parte de la clase media dejar de alquilar se ha convertido en un futuro imposible. Cambios demográficos, especulación y falta de financiamiento están en el centro de lo que para muchos es, también, el fin de la vieja tradición de ascenso social
Por Diana Fernández Irusta | LA NACION

"Cumplí 35 años, vivo solo desde los 23 y sé que no voy a ser propietario nunca." Ignacio tiene estudios terciarios, trabajo estable y el historial de cualquier integrante de la clase media porteña: infancia de barrio, escolaridad privada, deportes, vacaciones en familia. Y sin embargo. "Casi el 40% del sueldo se me va en el alquiler de un monoambiente -cuenta-. No tengo capacidad de ahorro como para entrar en un crédito ni bienes para heredar. A los 20, nada de esto me importaba. Pero ahora me pregunto qué voy a hacer cuando tenga 70 años."

Más que un caso aislado, Ignacio es parte de una multitud. La silenciosa legión de los que alquilan, una población que en la última década creció a nivel nacional de 11% A 16% y en la ciudad de Buenos Aires llegó al 32% (algunas estimaciones hablan hasta de un 50%). En un país donde la inestabilidad es la norma y el "ahorro en ladrillos" la gran meca de la clase media, a los hogares jóvenes y a los trabajadores de ingresos medios o bajos les toca ser inquilinos. Son los "sin techo" que no se ven: en el mejor de los casos, los que prefieren no arraigarse mucho al lugar donde viven porque no saben si dentro de dos años el contrato se renovará; en el peor, los que deben optar por viviendas cada vez más precarias, en una espiral que suele descender hasta el cuarto de pensión y, de allí, a la "expulsión" a la villa o el asentamiento.

Se calcula que una familia con ingresos promedio (unos 13.000 pesos) necesita cerca de 78 salarios totales para comprar una vivienda de dos o tres ambientes. "Los hogares de ingresos medios, en especial los más jóvenes, precisan financiamiento a través del crédito. Sin financiamiento, se vuelcan al alquiler para solucionar su demanda de vivienda -explica Cynthia Goytia, directora de la maestría en Economía Urbana y del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda (Cipuv) de la Universidad Torcuato Di Tella-. La mitad de los hogares que alquilan tienen menos de 35 años." En relación con la falta de financiamiento, la investigadora recuerda que en la década del 90 la expansión del crédito inmobiliario alcanzó al 4,5% del PBI, mientras que luego de la crisis de 2001 ostenta valores inferiores al 1% del PBI. Y agrega que la falta de respuestas a ciertos cambios demográficos -por ejemplo, la mayor creación de hogares unipersonales- también podría estar incidiendo en una oferta habitacional desbalanceada.

AL BORDE DE LA CORNISA

Para el habitante de una villa la emergencia habitacional es clara: no sólo su techo es precario; también lo son el trazado urbano donde vive, la provisión de agua, el tendido de energía eléctrica, la red cloacal. Pero para el joven profesional que no sabe dónde estará viviendo el mes que viene porque no encuentra un alquiler que se adecue a sus ingresos, la urgencia no está tan clara. A veces.

"Por unos días me sentí en la calle", cuenta Fernanda, psicóloga a la que intempestivamente le avisaron que su contrato vencía y debió salir -casi a mitad de año y sin haberlo planificado- a buscar un nuevo lugar donde vivir y atender a sus eventuales pacientes. A Fernanda, que seguramente leyó el artículo 14 bis de la Constitución en las clases de Cívica en la escuela, nunca se le habría ocurrido asociar con una cuestión de derechos el infierno de enterarse de que debía abandonar la que hasta ese momento consideraba su casa. Más bien piensa su condición de "inquilina eterna" en términos de fracaso personal.

Y allí, señala Luciana Bercovich, abogada, magíster en Desarrollo Urbano y Territorial y codirectora de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), hay todo un tema: "A la persona de clase media, aunque esté con la soga al cuello, le cuesta ver las dificultades para el acceso a la vivienda como un derecho vulnerado". Bercovich reconoce que, si bien ha venido trabajando con la emergencia habitacional en las villas, recién en este último tiempo la ACIJ se planteó incorporar a los sectores medios en estos planteos. "Hay un relación entre los «sin techo» visibles y los «sin techo» invisibles", asegura. Y destaca el novísimo fenómeno de los alquileres en las villas, surgido desde hace no más de cinco años: "El crecimiento en altura de los edificios en las villas se vincula de manera directa con el crecimiento de las dificultades para acceder a un alquiler en otras zonas de la ciudad".

La especialista explica que el circuito formal de alquileres exige una serie de requisitos (garantías, pago a la inmobiliaria, depósitos) que deja fuera de juego a mucha gente. Ni siquiera es una cuestión de ingresos: para alguien llegado del interior del país, sin conocidos o vínculos sociales en Buenos Aires, la sola exigencia de una garantía o de un comprobante de trabajo en blanco puede convertirse en un obstáculo insalvable, independientemente de que tenga recursos para afrontar el pago de un alquiler. Entonces, frente a un mercado formal que se presenta como inaccesible, aparece la opción del mercado informal: en las villas se construyen viviendas para alquilar; hoteles y pensiones ofrecen cuartos donde se apiñan familias enteras. "Una política que regule el mercado de alquileres y encare el problema de la vivienda de manera estructural traería soluciones para todos los sectores", afirma, convencida, Bercovich.

La pregunta, en todo caso, es por qué en un país que en los últimos años vivió un auge de la construcción, existen semejantes carencias habitacionales. "El boom inmobiliario se orientó fundamentalmente hacia la construcción de las llamadas «torres-country», edificios de gran altura con amenities en barrios de la ciudad donde este tipo de emprendimientos resultan más rentables, como en Palermo, Caballito o Puerto Madero -describe Juliana Marcús, socióloga e investigadora del Instituto Gino Germani de la UBA-. Estos emprendimientos están destinados a sectores medios y medio altos, de modo que la construcción de más viviendas no garantiza la solución del déficit habitacional para los sectores medios y populares. Además, muchas de estas construcciones engrosan el número de viviendas vacías en CABA. Según el censo de 2010, de 1.425.840 viviendas censadas, 340.975 están desocupadas. Casi el 24% de las viviendas de la ciudad."

Si bien faltaría deslindar cuántas de esas viviendas son oficinas u otros espacios sólo momentáneamente desocupados, el dato es impactante. Y no ha pasado desapercibido: encabeza el lapidario documento sobre derecho a la vivienda que en mayo emitió el colectivo Plataforma 2012; forma parte del reclamo de numerosas organizaciones sociales para que el nuevo Código Civil y Comercial incorpore la figura de la "función social de la propiedad", y está en la base del proyecto de ley políticas de incorporación de inmuebles ociosos, que el bloque Verde Alameda presentó en la Legislatura el mes pasado.

Pablo Bergel, uno de los legisladores que participaron en el proyecto, comenta: "Los datos indican que una de cada cuatro viviendas de la ciudad está deshabitada. ¿Especulación inmobiliaria? ¿Blanqueo? ¿Construcción a un ritmo altísimo? Hasta que no se refinen los datos censales, sólo se pueden hacer inferencias. Pero si esta ley se aprueba y reglamenta, se volcaría al mercado una cantidad importante de viviendas, lo que aumentaría la oferta y haría bajar el precio del alquiler".

En los fundamentos de este proyecto de ley pueden leerse referencias a la legislación de distintas naciones europeas (Francia, Gran Bretaña, Holanda y Alemania, entre otras), donde se promueve la incorporación de las viviendas desocupadas al mercado de alquileres. La idea que parece subyacer a estas normativas es que el desarrollo de un mercado de alquiler regulado y estable puede ser una opción atendible si se busca implementar políticas de vivienda que no pasen exclusivamente por la construcción, algo muy caro para cualquier Estado.

Por su parte, Goytia apunta: "El mercado de alquiler debe ser una opción más en la política de vivienda. Es decir, hay que incluir una variedad de programas que atiendan las necesidades de cada grupo de hogares a través del alquiler, la propiedad o el mejoramiento de las unidades existentes; impulsar garantías e incentivos para aumentar la oferta de viviendas en alquiler, pero también sostener una política consistente de ahorro, subsidio y crédito. Los hogares de ingresos medios seguramente con financiamiento hipotecario o garantías de alquiler resuelvan sus demandas de vivienda, mientras que los hogares de menores ingresos precisarán un mix de subsidio-ahorro, o crédito de acuerdo con su capacidad de pago". La investigadora cita algunos ejemplos del exterior: el Plan Quinquenal de vivienda 2010-2014 de Uruguay, que busca reactivar el mercado de alquiler de la vivienda social o, en los Estados Unidos, la política de vivienda focalizada en los hogares de más bajos ingresos, basada en subsidiar la diferencia entre el 30% del ingreso y el valor del alquiler.

LAS CIUDADES DIFÍCILES

En la Argentina, donde el criterio que sigue primando es el de la construcción como eje de las políticas de vivienda, una de las últimas iniciativas estatales ha sido el plan Pro.Cre.Ar, destinado a personas con ingresos de hasta $ 45.000 y a tasas en pesos que van del 2% al 16,50% anual. "Una iniciativa buena aunque insuficiente, porque logra absorber a un porcentaje pequeño de la clase media: los que tienen un terreno o suficientes ingresos como para que les den un crédito en pesos para comprar una vivienda a tasas muy bajas", opina Marcús. La socióloga también señala que, por lo general, las viviendas de Pro.Cre.Ar están construidas en terrenos ociosos o en aparente desuso, como los ex terrenos ferroviarios. "Estos predios se encuentran alejados de las zonas centrales de la ciudad y no todas las familias de clase media están dispuestas a vivir lejos de la centralidad urbana -apunta-. Un caso que actualmente estamos estudiando con el equipo que dirijo en el Instituto Gino Germani son los ex terrenos ferroviarios del barrio de Caballito, que, al igual que las playas ferroviarias de Liniers, Palermo, Parque Patricios y Pompeya, han sido desafectados por decreto presidencial para destinarlos al desarrollo de proyectos de urbanización e inmobiliarios. Ahora bien, sólo los terrenos de Parque Patricios y Pompeya serán destinados a Pro.Cre.Ar. ¿Por qué ocurre esto? La potencialidad inmobiliaria y el valor del suelo son mucho mayores en Caballito y Palermo que en Pompeya y Parque Patricios."

Marcús también cuestiona el programa de créditos Primera Casa BA, que lanzó el gobierno de la ciudad de Buenos Aires hace dos años. "Este programa es bastante contradictorio -señala-. Uno de los requisitos para ser beneficiario es demostrar ingresos provenientes de un trabajo formal, características asociadas más bien a la clase media. Sin embargo, el propio programa pretende, al menos en la letra, dar prioridad a jóvenes de 18 a 35 años con mayor vulnerabilidad social, y un gran porcentaje de ellos se encuentra en el mercado de trabajo informal. Pero no sólo quedarían excluidos los actores a los que pretende beneficiar; también quedan excluidos los de clase media, dado que al ser evaluados como potenciales beneficiarios reciben un puntaje menor por tender a percibir mejores niveles de ingresos, habitar en viviendas sin déficit habitacional cualitativo y conformar hogares más pequeños."

Raúl Fernández Wagner, arquitecto, docente de la Universidad Nacional de General Sarmiento e integrante de Habitar Argentina, no da vueltas a la hora de definir la situación actual: "A pesar de que el Estado construye una cantidad importante de viviendas, el problema, hoy, está al rojo vivo", asegura. Y la imagen se asocia rápidamente a una de las obras que la fotógrafa Ana Miranda, inspirada en la problemática de la vivienda, expone por estos días en la Fotogalería del Teatro San Martín: unos ladrillos apilados a modo de pequeño complejo de viviendas y todo -ladrillos, tierra donde reposan, cielo y entorno- virado a un rojo vibrante, como una llamarada de alerta.

Pero Fernández Wagner no piensa en interpretaciones artísticas, sino en un drama general y cotidiano. Recientemente vio cómo un matrimonio joven, tras acceder a un préstamo en el marco de Pro.Cre.Ar, se topó con un obstáculo imprevisto: no encontraban lugar donde construir. En busca de precios accesibles, esos jóvenes tuvieron que alejarse cada vez más del área próxima a San Miguel, donde pensaban hacer su casa, hasta que finalmente en una zona cercana a Luján dieron con un terreno que estaba dentro de sus posibilidades. Jorge Abasto, de la Coordinadora de Inquilinos de Buenos Aires, observa una dinámica similar en la Capital: "Hay jóvenes de clase media que tienen que comprar sus casas en provincia de Buenos Aires. Y luego vienen, todos los días, en auto, a trabajar al centro", comenta.

"Se está vulnerando el derecho a la ciudad", sentencia Fernández Wagner, para quien el nudo del problema habitacional radica en el aumento del precio del suelo. "En la crisis estaba subvaluado, pero con la recuperación económica su valor se multiplicó entre 8 y 10 veces. En la ciudad de Buenos Aires, en la zona de Abasto, hace unos 10 años el metro cuadrado costaba unos 450 dólares, y hoy puede llegar a venderse a 1700. No ha habido mejor inversión que poner plata en la construcción y especular con eso. Por eso para programas como Pro.Cre.Ar el aumento del precio del suelo se convirtió en un serio cuello de botella."

DE LA ESCALERA ASCENDENTE AL TOBOGÁN

Alguna vez fueron la puerta de entrada a la ciudad. Pequeños hoteles y pensiones eran el primer escalón de un circuito que, a su tiempo, llevaba a otro barrio, a un mejor empleo, a la casa propia. Pero la dinámica se invirtió y lo que para otras generaciones era el inicio de un módico viaje de ascenso social, hoy es el tobogán que no promete nada más que seguir cayendo.

La mayoría de quienes se alojan en hoteles pensión ingresan en un circuito que los lleva del hotel a la casa tomada y, hacia el final del derrotero, a la villa o el asentamiento. "Como señala la antropóloga María Carman en su investigación sobre las ocupaciones ilegales en el barrio del Abasto, la mitad de los entrevistados que viven en una casa intrusada vivió anteriormente en un hotel pensión -explica la socióloga Juliana Marcús-. Esto nos habla de una rotación habitacional en este tipo de poblaciones, que marca las trayectorias residenciales de los inquilinos de hoteles pensión y también de los ocupantes de inmuebles."

Por su parte, Jorge Abasto, de la Coordinadora de Inquilinos de Buenos Aires (CIBA), comenta: "No todos estos espacios están habilitados como tales, así que es difícil censarlos. Nosotros calculamos que en la ciudad de Buenos Aires hay unas 200.000 personas viviendo en hoteles, inquilinatos, alquileres informales de cuartos y casas tomadas".

El hacinamiento crítico, o sea, la convivencia de más de tres personas en una habitación, es la marca de estos espacios. "En mi investigación doctoral sobre los hoteles pensión de CABA encontré que en un mismo cuarto que no superaba los 10 metros cuadrados convivían nueve personas", apunta Marcús.

En esta línea, el arquitecto Raúl Fernández Wagner explica: "El fenómeno habitacional más crítico es el de los sectores populares que intentan ingresar en la ciudad. Con la expansión de los barrios cerrados, se les canceló también el suelo de la periferia. Por eso entran por las zonas que nadie quiere, los intersticios".

Así se van poblando los terrenos más degradados, aparecen las casas tomadas, crecen los alquileres en las villas y el llamado "mercado del cuarto" en hoteles y pensiones, signado por un alto grado de informalidad. "Quienes terminan allí son las personas que no tienen garantías propietarias y no trabajan en blanco -explica Abasto-. En todas las ciudades del país existen estos lugares; una habitación para una familia puede costar hasta 3000 pesos mensuales. O, en lugares de peor calidad, entre 1500 y 2500 pesos. Muchas veces los hoteles no aceptan chicos. Y, si aceptan, cobran algún extra."

Inmersos en la zona gris de lo informal, los inquilinos de hoteles pensión a veces obtienen un protagonismo inesperado, cuando se convierten en el centro de un operativo de desalojo. Pese a la falta de datos exhaustivos o relevamientos oficiales, la gente de CIBA elaboró, a partir de los subsidios que el gobierno de la ciudad de Buenos Aires otorga a las familias en situación de calle, algunas presunciones sobre la población afectada por los desalojos. "En promedio, podemos decir que se otorgan entre 5000 y 6000 subsidios anuales a familias en situación de calle -explica Abasto-. En 2010 hubo un pico, y se otorgaron 14.000. Como estos subsidios se otorgan una sola vez, nosotros hicimos el cálculo de que, anualmente, unas 4000 o 5000 familias son desalojadas. Es decir, unas 20.000 personas por año. Aproximadamente la mitad migra al tercer o cuarto cordón. Y los que quedan, van deteriorando su situación o se instalan en alguna villa".