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Desde hoy rige la ley de alquileres, Detalles y análisis + lvl 5

Se promulgó la Ley de Alquileres y rige desde hoy: todos los detalles

Desde  hoy rige la ley de alquileres, Detalles y análisis + lvl 5 published in Economía y negocios

Este martes, el Gobierno oficializó la modificación al Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 27551) para promulgar la regulación de alquileres que fue sancionada por el Congreso este mes.
La norma que fue sacionada en el Senado por el oficialismo y ante la ausencia del opositor Juntos por el Cambio sustituye los artículos 75, 1.196, 1.198, 1.199, 1.201, 1.203, 1.204, 1.209, 1.221, 1.222 y 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Estas modificaciones conocidas como la "Ley de Alquileres" establecen que los contratos podrán ser más largos que los actuales 24 meses en caso de una vivienda y amplía las opciones de garantía para los inquilinos, entre otros cambios respecto de la legislación actual.
La nueva norma extiende los contratos de alquiler de dos a tres años y señala, además, que la actualización del valor deberá ser anual y ya no semestral, como ocurre actualmente con la mayoría de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense.
El aumento anual deberá hacerse sobre un índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (RIPTE).
Por otra parte, la iniciativa establece que "los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)", un punto importante porque evitará la firma de contratos "en negro".
La AFIP deberá definir el plazo y la forma de esta declaración, pero se trata de un punto central porque obligaría a los propietarios a "blanquear" el ingreso que perciben por el alquiler, algo que generó contrapuntos en discusiones anteriores sobre el tema.
Además, al existir un registro legal de alquileres se acelerarán las posibilidades de desalojo de los "okupas", quienes suelen demorar el trámite judicial presentando supuestos contratos de alquiler -que luego resultan apócrifos- para argumentar que fueron estafados en su "buena fe".
La norma también amplía las garantías que podrá presentar el inquilino ante el locador, al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza o fiador solidario y el recibo de sueldo.
Se establece también que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario, quedando a cargo del inquilino solo las ordinarias, que incluyen los gastos habituales del edificio (salario del encargado, limpieza y otros conceptos).
La aclaración es importante debido a que es muy habitual que las expensas extraordinarias aparezcan en 0 y se carguen esos gastos sobre las ordinarias para que sean pagados por los inquilinos.
Además, se reduce el depósito de garantía a un monto equivalente a un mes de alquiler para tratar de evitar que se cobren dos meses o a veces más.

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Análisis de la ley de alquileres.

Art 1

Mándame un WhatsApp

Ahora te pueden intimar por mail LEGALMENTE.

Antes, vos como propietario tenías que avisar al inquilino vía carta. Ahora podes hacerlo vía

mail, lo cual habría que ver si no crea un vacío legal… ya que la persona podría decir que nunca

recibió el mail o fue directamente a spam.

Art 2

Empezamos mal

Cuando alquilas algo tenes algunos gastos iniciales.

1. La comisión de la inmobiliaria, que suele ser un mes de alquiler

2. Un depósito de garantía, que es básicamente un seguro por si rompes algo o te endeudas. Y

que, si no haces ninguna de las anteriores, se te es devuelto.

La nueva ley cambia dos cosas… que la comisión de la inmobiliaria no puede ser más del valor

de un mes de alquiler. Y que el depósito de garantía tiene que ser devuelto al valor del último

mes de alquiler… lo cual no sería un problema, pero Argentina.

Supongamos que tu primer alquiler es de 20.000 pesos, entonces el depósito de garantía va a

ser $20.000. Luego de dos años de aumento anual del 33%, tu alquiler es de 35.000 pesos…

O sea, vos les diste $ 20.000 de depósito y ellos te tienen que devolver $ 35.000.

Art 3 y 4

Te quedas hasta el próximo torneo

Antes de la ley, los contratos de alquiler eran por dos años, incluso, en casos como el mío, te

hacían renovaciones por un solo año ya que no se sabía que iba a pasar con la economía…

Ahora, con la nueva ley, los contratos van a ser obligadamente por 3 años.

Y la pregunta que se hace todo propietario es… ¿Que va a pasar en Argentina en 3 años?

Consecuencia

Otra razón más para que los propietarios saquen su vivienda del mercado, COMO YA ESTA

PASANDO, lo cual se traduce en más aumento.

Art 5

Me las vas a pagar

El cambio acá es que ahora podes arreglar cosas en la casa que alquilas y debitarlo del alquiler

El socialista genio de las matemáticas promedio, va a ver esto como un descuento del alquiler

NEUTRAL

Art 6

Mi problema es tu problema, siempre y cuando yo no haya causado mi problema

Digamos que por una obra de la ciudad vos te quedas sin agua en la casa que alquilas, bueno,

siempre y cuando vos no tengas la culpa de ese corte de agua, ahora legalmente podes

rescindir contrato.

NEUTRAL

Art 7

Muy parecido al artículo 6 pero especialmente de luz eléctrica.

Art 8

Cerrarme esta canilla

Como vimos antes, los impuestos se pagaban mes a mes por separado no?

Bueno, no más, ahora el propietario paga los impuestos del inmueble.

que va a beneficiar al inquilino… y la realidad es que todo aumento se transfiere al producto.

Art 9 y 10.

Pego el puertazo

Ahora se puede rescindir contrato pasados los primeros 6 meses si avisas con una anticipación

de 3 meses y no Tenes que pagar indemnización necesaria.

Así también, faltando 3 meses antes de que termine el contrato de alquiler también podes

rescindir contrato.

Esto agrega incertidumbre al locatario (propietario) al no saber exactamente qué puede pasar

con su inmueble al alquilarlo… para ser honesto, esta medida en particular puede o no

impactar en el precio.

NEUTRAL

Art 11

La llave a la felicidad

Había casos donde el propietario se negaba a recibir las llaves de la propiedad y el alquiler

seguía corriendo. Ya no es más el caso, sin embargo, entregar las llaves no significa que el que

alquilaba no deba cumplir con la responsabilidad de entregar el inmueble como lo recibió en

un principio.

NEUTRAL

Art 12

Un boludo más

Antes, para hacer un contrato solamente necesitabas un abogado, que es la sustancia más

abundante en Argentina… ahora los contratos solo los van a poder hacer con corredores

inmobiliarios.

La cantidad de corredores inmobiliarios OBVIAMENTE es mucho menor a la de abogados, esto

va a significar un aumento en el precio inicial de contrato. Pero no en el alquiler.

Art 13

Garantías

El tema garantías estaba un poco fuera de control…

Ahora el propietario está obligado a limitar lo que pide a 2 de 5 tipos de garantías.

Y además, se formalizaron tres tipos de garantías que no se utilizaban en todo el país, solo en

algunos casos de buenos aires, que son el seguro de caución, el aval bancario y la garantía de

fianza.

A – Título de propiedad

B – Aval bancario

C – Seguro de caución

D – Garantía de fianza

E – Garantía personal

NEUTRAL

Art 14

Aumento Anual

Tache la U en anual, porque nos rompen el culo

A ver, acá es donde todo se va a la mierda…

Antes, el aumento era un aproximado de 33% de anual.

Este porcentaje era pactado entre vos y el propietario a la hora de firmar el contrato. O sea,

podías negociar menos aumento.

Ahora, el porcentaje de aumento del alquiler va a estar atado POR LEY a una formula

compuesta por dos partes iguales del índices RIPTE, que es el aumento salarial y la inflación.

Esto es un problema SERIO.

Tomemos como ejemplo el 2019, si aplico la formula nueva, 50% Ripte + 50% Inflación, la

cuenta me da que los alquileres van a tener aproximadamente un 45.7% de aumento anual….

Con la formula vieja si pagabas $ 20.000 de alquiler, en un año pasabas a pagar $ 26.600

Con la formula nueva pagarías... $ 29.140

Y este año va a tener mucha más inflación que el 2019, ya que al día de hoy LA MITAD del

gasto público se paga con emisión monetaria, e imprimir billetes ES la causa de la inflación.

Art 15

Lo agarras o te lo meto en el…

Obliga por ley al propietario a agarrar el pago mensual del alquiler.

Se ve que había casos donde el propietario no los aceptaba y luego decía que nunca pagaste y

te cobraba todo con intereses.

NEUTRAL

Art 16

Le voy a contar a mama

Una de las grandes razones por la cual alquilar era un buen negocio, es porque se podía hacer

sin declarar nada, y además, se pagaba en efectivo y en mano.

Desde hoy en adelante, todos los contratos de alquiler deben ser declarados ante la AFIP.

Esto tiene solo dos resultados, más propietarios yéndose del mercado, y otro grupo que

simplemente va a tener que aumentar los costos de alquiler ya que los riesgos son más

grandes.

Art 17, 18 y 19

Les victimes primere

Programa nacional de alquiler social

Bienvenidos a la pesadilla de todo propietario….

La idea es crear un programa de alquiler que cumpla con los siguientes objetivos.

A. A la hora de alquilar, tener consideración especial por las víctimas de cáncer.

No, mentira, el texto dice:

“Tener especial consideración con las personas en situación de violencia de género”

Quiero que se entienda algo, para mi es terrible la violencia de género, pero me parece

estúpido priorizar ciertas victimas sobre otras… ¿Es más importante una mujer golpeada que

una que sufre cáncer? ¿O una ciega?

El crear una escala de víctimas es por lejos una de las cosas más estúpidas e hijas de puta que

podemos hacer como sociedad… y deja algo bastante claro, ningún político quiere ayudar,

solamente quieren darte a la razón a vos, estúpida promedio con el pañuelo demasiado

apretado… buscan tu voto y listo. Esto es tu causa… un artículo incoherente en una ley que

caga a todos… te felicito. A ver si dejas de aspirar carteles y te pones del lado de la gente.

B. Promover a través de organismos competentes la regulación del accionar de las entidades

que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas.

Las “entidades” que otorgan estas garantías se llaman bancos, y la forma de “garantizar” que

las otorguen es subsidiar. Se viene aumento del gasto público, lo cual significa darle a la

impresora de billetes, lo que provoca inflación y ahora eso no solamente significa que tu plata

vale menos… sino que también significa que tu alquiler va a ser más caro a fin de año… porque

ahora se calcula con inflación…

C. Crear líneas de subsidios o créditos blandos para facilitar los alquileres.

No solamente vamos a subsidiar las garantías, sino que también los alquileres… y, por cierto.

Te endeudas para pagar un gasto corriente...

¿Un crédito para pagar un alquiler? ¿Se puede ser más idiota?

D. Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de

inmuebles... como la mafia… “¿cómo que no quieres alquilar?” y mostrar un negro.

A ver, no creo que el gobierno se ponga a hacer viviendas para alquilar, así que esto solo

puede significar… ¿forzar a alquilar a las personas que tengan más de una propiedad?

E. Facilitar alquiler a jubilados, pensionados y desempleados.

¿Como? ¡Con magia!

Si, desempleados, que supongo pagaran el alquiler con subsidios o prestamos del estado.

F. Facilitar alquiler a cualquier persona en situación de vulnerabilidad.

Como lulú cuando escribe en su diario escribe en su diario sobre que nadie noto su corte

nuevo.

G. Fomentar la creación de mecanismos que se aseguren que el locatario y el locador cumplan

con su parte. Como la ley y los juzgados.

H. Apoyar a quienes tengan dificultados para cumplir con las garantías, depósitos o gastos para

alquilar… Como los 35 puntos anteriores.

I. Promover a través de organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que

cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del

inmueble. Mas subsidios, ahora a los propietarios.

J. Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario.

Como torneos de artes marciales, duelos a muerte o piedra, papel, subsidio.

Dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres

de inmuebles. En otras palabras, intervenir las propiedades o incluso expropiar.

El Resumen LVL 5, EL PROPETARIO NUNCA PIERDE Y SI PIERDE RETIRA LA PROPIEDAD DEL MERCADO Y LA VENDE QUITANDO OFERTA DE INMUEBLES, GRACIAS INQUILINOS AGRUPADOS

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