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Derechos reales: Teoría general, diferencia derecho personal

Derechos Reales

I- Principios comunes.
Nuestro nuevo código Civil y Comercial dedica el libro CUARTO a los derechos reales.
En el Título I configura una teoría general de los derechos reales. El Título II lo dedica a la teoría de la posesión y la tenencia. A partir del Título III desarrolla específicamente cada uno de los derechos reales y finalmente en el Título XVII diseña las acciones posesorias y las acciones reales.
El Código Civil de Vélez Sarfield no había elaborado una parte general referida a la teoría de los derechos reales.
Los arts. 2502, 2503 y 2504 del CC establecen pautas comunes así como el art. 2505 modificado con la ley 17.711 al incorporar la inscripción registral en concordancia con la ley 17.801. De ahí que haya reiterado en diversos institutos conceptos similares.
La comisión autora del Código Civil y Comercial de reciente promulgación, incorporó una parte general a los derechos reales y, además, partes generales internas comunes a diversos derechos reales, siguiendo así el sistema del Proyecto de 1998, y la metodología adoptada por los Códigos modernos, permitiendo mayor claridad y evitando repeticiones y excesos de preceptos.
Este criterio al agrupar las disposiciones y principios comunes a todos los derechos reales reúne todas las normas generales que estaban dispersas en el Código actual y además las actualiza con la jurisprudencia y la doctrina actuales.
II- El derecho real. Conceptualización. Sus caracteres.
El art. 1882 define el concepto de derecho real y dice: “ El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en la ley.”
Esta expresión de forma autónoma significa que se ejerce directamente sobre el objeto sin intervención de otras voluntades, marcando así la diferencia entre los derechos reales y personales. Es decir, que se habla de poder, a diferencia que en obligaciones se trata de facultades que tiene el acreedor frente al deudor de exigir una prestación “destinada a satisfacer un interés lícito” (art. 724 del Código Civil y Comercial).
El art. siguiente se refiere al objeto y expresa “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto o, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
Con esta redacción se amplía el concepto de objeto, en tanto no se exige que la cosa esté en el comercio, admitiendo que se incluyen las cosas que no no están en el comercio por su inenajenabilidad relativas y aquellas cuya enajenación fuere prohibida por una cláusula de no enajenar.
La última parte del art. 1883 al admitir bienes taxativamente señalados por la ley, alcanza a derechos sobre derechos como la hipoteca del derecho de superficie con la modalidad de derecho sobre la cosa ajena, la prenda de créditos (art. 2232 y ss), el usufructo de derechos (art. 2130. inc b) y aún en los casos de derechos más complejos como el caso del tiempo compartido (art. 2087).

En paralelo con el art. 2502 que en el CC. instituía el “Numerus Clausus”, el art. 1884 se refiere a la estructura y en tanto a que n o todas las normativas en materia de derechos reales son de orden público, establece los elementos sustanciales que lo son. “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
Se señala así una diferencia más respecto a los derechos personales que se rigen por el principio de la autonomía de la voluntad, limitada por disposiciones de orden público, la moral, las buenas costumbres, la buena fe, el abuso de derechos. En tanto que los derechos reales están inscriptos, no existen otros derechos reales que no sean creados por el orden jurídico y a ala vez no pueden modificarse sus estructuras.
El nuevo cuerpo legal no contiene una norma similar a la última parte del art. 2502 del CC, en cuanto se refiere a que la constitución por contrato o disposición de última voluntad de otro derecho real no tipificado, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer. De ahí que al no regularse estos supuestos, se somete a las decisiones judiciales definir si se configura un derecho personal o un derecho real próximo. De esta manera esta disposición es acorde al art. 384 del mismo en cuanto a las disposiciones generales sobre ineficacia de los actos jurídicos a través de la conversión.
La convalidación de los derechos reales de quien constituye o transmite un derecho que no tiene y lo adquiere posteriormente se aplica a todos los derechos reales. no excluyendo a la hipoteca como lo hace el art. 3126 del Código de Vélez- por no entender que no justifica tal exclusión.
Mantiene como características distintivas de los derechos reales el “ius Preferendi”, derecho de preferencia frente a otro derecho real o personal cuya oponibilidad sea posterior y el “ius persequendi” derecho a perseguir la cosa en poder de quien se encuentre (art. 1886).
COnsecuentemente con el sistema de “Numerus clausus” o número cerrado y con que su creación sólo reconoce como fuente la ley legisla el art. 1887 con una enumeración taxativa de los distintos derechos reales.
Conserva la teoría del título y modo para la adquisición derivada de los derechos reales por actos entre vivos (art. 1892) y define el “Título suficiente como el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real”
Mantiene el sistema del Código de Velez conservando la publicidad registral en materia de inmuebles con carácter declarativo (1892 y 1893)
En materia de cosas muebles registrables se estipula que no existe buena fe sea concordante y surja de los elementos identificatorios de la cosa con su respectivo asiento registral,
Para la usucapión larga, se sigue exigiendo el plazo de veinte años para inmuebles y existiendo posesión con justo título y buena fe, es decir la usucapión breve sigue siendo de diez años.
en materia de cosas muebles registrables, no hurtadas ni robadas sin n se inscribió a su nombre y se recibió del titular registral coincidiendo con su asiento registral se incorpora la usucacpiçón de diez años. En cambio si la cosa es robada o perdida, unifica el plazo del art. 4016 bis e instituye el de los años.



TEORÍA DE LOS DERECHOS REALES

1)Teoría Clásica: de acuerdo a esta teoría de un derecho real ostenta un poder inmediato sobre la cosa, hay por lo tanto una relación directa entre persona y cosa. Dos características fundamentales de los derechos reales en la escuela clásica son:
A)La inmediatez del poder sobre el bien;
B)B) Su eficiencia contra terceros, por lo que el titular del bien puede perseguirlo donde quiera que esté y contra cualquiera que lo posea.

2) Teoría Personalista: Denominada también obligacionista y ante clásica pr excelencia debido a su labor crítica y parte de la afirmación de que solo caben relaciones jurídicas entre personas y no entre personas y cosas, quedando destruido el concepto clásico del derecho real y en su lugar se crea un vínculo personal entre el titular del derecho real y los demás hombres consistente en una obligación por parte de estos de abstenerse de perturbar el derecho real,. se caracteriza por tanto al derecho real, como una obligación pasiva universal, razón por la cual esta teoría recibe el nombre personalista y obligacionista.

3) Teoría Armónica: Esta teoría toma los aspectos que considera más importantes de la teoría Clásica y la teoría Personalista u Obligacionista, y sostiene que están incompletas. Esta teoría expone que no puede prescindir el objeto para definir al Derecho Real, pero a su vez reconocen como cierta la existencia del sujeto pasivo universal. Definen los Derechos Reales como aquellos derechos privados que atribuyen un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a terceros.


BARASSI, uno de los principales exponentes de esta teoría, señala que en los Derechos Reales existen dos elementos esenciales:

1- Elemento interno: (Relación del sujeto con la cosa), consiste en el poder de dominación que sobre la cosa ejerce la persona y que a su vez permite al titular de derecho recabar por sí sólo todas las utilidades que la cosas pueda reportarle, correspondiéndole al sujeto un poder autónomo (Elemento Estático).
2- Elemento Externo: (La obligación), consiste en la relación que surge entre el sujeto activo y sujeto pasivo, que está obligado a asumir una conducta de RESPETO y ABSTENCIÓN, de ausencia de interferencia a los actos ejecutados Por quien tiene derecho a ello. Es decir, queda a cargo de los terceros de no invadir la esfera autónoma que supone la relación directa entre la persona y la cosa (elemento de garantía del derecho real, Elemento Dinámico).
ARTÍCULO 1882.- CONCEPTO: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este código.

el dr es el derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto >activo) y una cosa determinada (objeto), una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherente al ius persequendi y al ius preferendi” (guillermo allende).



DIFERENCIA CON LOS DERECHOS PERSONALES

Objeto:
D. Personal: Están constituidos por una determinada Obligación del deudor (dar- hacer- no hacer)
D. real: Por la regla general son las cosas.


Carácter
D. Personal: Rige el principio de la autonomía de la voluntad y su consecuencia es la fuerza de la obligación en los contratos. Mediante el consentimiento las partes pueden dar el contenido que les parezca y su límite en es muy elevado. Pueden hasta celebrar contratos atípicos, la tipicidad no es un límite en el DP su único lçímite es la mra, la buena fe y las buenas costumbres.
D. Real: El principio del numerus clausus, crea una gran valla a la autonomía de la voluntad, pues los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley, ni modificar, por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas a los derechos reales se imponen en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario. No puede crearse una figura de DR atípica. Debe quedar claro que el número cerrado en materia de derechos reales, es cerrado desde el punto de vista del intérprete, pero no para el legislador, que puede crear cuantos derechos reales considere convenientes y dotados del correspondiente estatuto regulador que estime adecuado.
Algunos de los derechos reales sólo pueden nacer por convención como los derechos reales de garantía. En estos casos, la voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real y sus caracteres y reglamentación estarán predeterminados por ella misma sin que a convención pueda modificarlos.
Son excepciones al númerus clausus, en materia de uso y habitación y en materia de servidumbre. Esta diferencia con DP se da porque la norma es sustantiva de orden público, la autonomía de voluntad tiene un rol muy pobre.

Oponibilidad
DP: son relativos, dado que solo los puedo hacer valer contra el deudor y ningún otro miembro de la comunidad. Por este carácter no exige publicidad.
DR: son absolutos (erga omnes) es oponible a todos los integrantes de la sociedad y es por eso que necesitan de la publicidad (inscripción), para que lo conozcan todos.


Elementos
DP: trees son los elementos que los construyen: sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestación).
DR: se construye con dos elementos: sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).

Inmediatez
DP: el beneficio (prestaciones alcanzado por el acreedor a través de la persona del deudor (mediatas).
DR: la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin necesidad de que intermedie persona alguna (inmediatez).

Derecho de persecución (Ius Persequendi)
DP: Carece de la facultad de perseguir la cosa cuando se encuentra en poder de terceros.
DR: puede perseguir la cosa con acciones reales está en manos de quien esté.

Derecho de Preferencia (Ius Preferenci)
DP: n se da en los derechos personales a los efectos de agredir el patrimonio de su deudor, salvo los casos de la existencia de privilegios de carácter excepcional.
DR: constituye la otra ventaja típica derivada de la inherencia y,. se traduce: “primero en el tiempo, más fuerte en el derecho”. El ius persequendi es independiente de los privilegios y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia de que algunos derechos reales (hipoteca y prenda) le otorguen.

Adquisición y transferencia
DP: nacen de los hechos y actos jurídicos que producen la adquisición de ellos.
DR: se adquieren con la concurrencia del título y el modo suficiente, se necesita más que el consentimiento. Aquí se reúnen condiciones de fondo (titular. capaz..) y condiciones de forma que el ordenamiento jurídico prescribe y que además ese acto jurídico tiene que ser idóneo para provocar la transferencia de un DR. Para que se produzca el modo suficiente se necesita la tradición, la entrega de la cosa, actos materiales que revelen esa entrega.




CONCEPTO DE DERECHO REAL
EL Código de Vélez establecía los principios básicos de los derechos reales en cuatro artículos:
art. 2502 instaura el sistema de numerus clausus.
art. 2503 enumera los derechos reales permitidos
art. 2504 menciona la convalidación
art. 2505, conf, reforma de la 17711, alude a la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles ay a la importancia de la publicidad registral.
Esto resultaba insuficiente, el nuevo código nos da una mejor definición

ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás en este Código.
queda legalmente establecido, entonces, que el titular de un derecho real tiene relación directa y autónoma con el objeto del derecho. Detenta el señorío directo sobre el objeto, así como la posibilidad de ejercer su derecho con independencia de las demás personas. Indudablemente, el nuevo régimen contempla a la esencia del derecho.
A su vez, hay que tener presente que aunque el Cód. Civ. y Com. carezca de una norma equivalente al viejo 497 (“A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales”) es evidente, ya que surge de la propia definición, que el sujeto pasivo del derecho real sigue siendo la sociedad toda, como sujeto pasivo universal, y que su objeto no obliga a ninguna persona en particular ni impone el cumplimiento de una determinada prestación. Se trata de una serie de características que también pueden inferirse de la circunstancia de que al titular del derecho se le otorguen facultades de persecución y preferencia.
de manera tal que el nuevo Cód. Civ. y Com. continúa diferenciando a los derechos personales de los reales, manteniendo el criterio de la doctrina clásica.
ARTÍCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o un aparte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Establece, con claridad, cuál es el objeto del derecho real. Difiere con el Código de Vélez, en que ya no es necesario que las cosa este en el comercio.
Cabe destacar que si bien en principio el objeto del derecho real consiste en una cosa, excepcionalmente puede tratarse del cuerpo humano (cadáver o esqueleto para estudio o investigación) o algunas de sus partes (pelo para pelucas, sangre o plasma sanguíneo para transfusiones, corazón, riñón, etc)
También autoriza a que algunos bienes puedan ser objeto de un derecho real, siempre y cuando se lo enuncie expresamente. Tal es el caso
Usufructo de derechos (art. 2130 inc. b)
La prenda de créditos (art. 2232 y ss)
La hipoteca de superficie; en su modalidad de derecho sobre cosa ajena,
y algunos derechos complejos,
como el tiempo compartido (art. 2087)
incluso se permite que cosas y derechos puedan ser objeto de un derecho real de garantía (art. 2188).
Por último, no puede pasar inadvertido que es factible que el objeto del derecho real sea una porción de una cosa.

ELEMENTOS DEL DERECHO REAL:
Sujeto: es la persona física titular del derecho real, sea nacional o extranjera. En algunos casos puede ser persona de existencia jurídica pero en otro no (Ej: uso y habitación). Cuando el sujeto sea una persona de existencia jurídica, y el derecho real en juego sea uno cuya duración sea la vida del titular físico, el Código se encarga de limitar esa duración a 20 años (porque las personas de existencia ideal pueden tener existencia ilimitada).

Objeto: es la cosa. Para definir las cosas debemos distinguir: el patrimonio: es el conjunto de bienes de una persona. Bienes: son los objetos inmateriales y materiales susceptibles de valor (o sea, los derechos para el primero y las cosas para el segundo).

Cosas: son los objetos materiales susceptibles de tener un valor. El Art. 2321º1 establece que las disposiciones referentes a las cosas también se aplican a la energía y demás fuerzas naturales susceptibles de apropiación. Entonces el bien es el género y la cosa, la especie.

Requisitos de la osa: estar en el comercio, ser de existencia actual ( no se puede hacerse un derecho real sobre la cosa futura), determinada y singular (no ser una universalidad, como por ejemplo una biblioteca, porque el derecho real va a recaer sobre cada libro en particular, no sobre la biblioteca como unidad).



CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO REAL:

1- DERECHO ABSOLUTO: Porque puede hacerse valer “erga omnes”, es decir, ante todos los integrantes de la comunidad.
2- DE CONTENIDO PATRIMONIAL: porque puede valuarse económicamente, es susceptible de valor (art. 2312 CC)
3- nORMAS DE ORDEN PÚBLICO: porque si bien en el Derecho Real existen algunas normas de carácter supletorio, la mayoría son de orden público, por lo tanto su aplicación no depende de la voluntad de los particulares y las convenciones privadas no pueden dejarlas de lado (Art. 2502 C que establece el numerus clausus y la nota del 2828 CC).
4- RELACIÓN INMEDIATA: es el aspecto interno, es decir la relación directa entre el titular y la cosa. El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor, sin que medie persona obligada a suministrarle. A diferencia de los Derechos Personales, no hay un sujeto que se interponga entre el sujeto activo y la cosa.
5- PUBLICIDAD: para que un derecho Real pueda hacerse valer contra todos, es necesario que todos puedan conocer su existencia. La publicidad se lleva a cabo a través de la tradición de la inscripción en registros especiales.
6- SUJETO PASIVO: En los Derechos Reales está constituido por la sociedad toda.
7- DEBER DE ABSTENCIÓN: es el aspecto externo del derecho real. Se dice que no es una obligación de no hacer porque es ésta, el obligado se ve privado de ejercer un derecho propio: (Ej: se obliga a no contratar con otra persona); en cambio en el deber de abstención la sociedad sólo debe respetar la acción del titular del derecho, pero no se priva de ejercer ningún derecho (sería una “obligación de inercia”).
8- ACCIÓN REAL: en caso de que atente contra un Derecho Real, su titular puede ejercer una acción, que puede ser negatoria, confesoria o reivindicatoria.
9- IUS PERSEQUENDI: el titular del derecho puede perseguir la cosa aunque esté en manos de otra persona, estando limitado por la ley.
10- IUS PREFERENDI: cuando una persona es titular de una derecho real y posteriormente se constituye otro derecho real sobre la misma cosa, aquél será el preferido en el ejercicio de su derecho porque en materia de derechos reales rige la máxima, “priori in tempore potio in jure”, primero en el tiempo. Mejor en el derecho. En los derechos reales de prenda e hipoteca se presenta como “derecho de exclusión” (Ej: si yo constituyo un derecho real sobre una cosa a favor de A y luego constituyo otro derecho real sobre la misma cosa a favor de B, esto no afecta a A).
11- NUMERUS CLAUSU: significa que el número de derechos reales ya está determinado, es cerrado y no pueden crearse nuevos ( a diferencia de lo que pasa en los personales, en donde los particulares pueden crear relaciones variadas). Si yo tengo alguna situación con características de derecho real tengo que ubicarla dentro de alguno de los derechos reales que establece la ley.



1 comentario - Derechos reales: Teoría general, diferencia derecho personal

Paco_Di_Bango +1
Muy buen aporte, he leido a Kiper y su vision de los derechos reales es muy buena!
parmata +1
gracias amigo, la verdad kiper tienen una visión muy clara y acertada sobre los derechos reales y el nuevo código. Aproveche para subir los resúmenes que hice con Kiper y el código. saludos de otro estudiante
Paco_Di_Bango +2
@parmata me motivaste a subir tmb algunos trabajos, apuntes y demas cuestiones relacionadas al derecho. Saludos