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Crédito hipotecario UVA: Impacto de dolar e inflación

Crédito hipotecario UVA: Impacto de dolar e inflación

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Por Damian Di Pace, analista económico


El déficit habitacional que tiene nuestro país, con más de tres millones de familias sin acceso a la vivienda propia en condiciones dignas y en un hábitat adecuado, explica en parte el boom del crédito hipotecario desde el lanzamiento de los préstamos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). En términos nominales se han otorgado aproximadamente $ 56.300 millones de este tipo de préstamos desde su inicio, con un crecimiento en el último año de más del 100%.


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Sabemos que hay un aspecto cultural en nuestro país, el sueño de tener "la casa propia", que invalida cualquier análisis financiero respecto de la conveniencia de comprar o alquilar. Dejando esto al margen y asumiendo la opción menos rentable hoy de comprar una propiedad, si bien los nuevos créditos ofrecen una solución superadora a las del pasado, el diseño de este instrumento lleva riesgos intrínsecos.


¿En qué consiste el préstamo?


Simplemente, los créditos hipotecarios en UVA, a diferencia de los tradicionales a tasa fija, tienen un mecanismo de ajuste mensual predeterminado. El monto prestable de estas líneas se realiza en una unidad alternativa, llamada UVA, la cual se actualiza mensualmenteen función al avance de los precios. Este mecanismo permite establecer tasas sobre el préstamo menores dando lugar a que los pagos INICIALES sean más bajos y, por tanto, relativamente acordes a los precios de los alquileres de viviendas. De esta manera, viene a suplir un segmento insatisfecho del mercado, ya que los créditos a tasa fija convencionales tienen esquemas de devolución del monto prestado muy exigentes en sus primeros años, una alta barrera a la entrada para familias de clase media y baja.

Un riesgo inmediato de este tipo de créditos está asociado a la evolución del dólar. En un régimen de mayor flotación del tipo de cambio, como el actual, los saltos en la cotización de la moneda extranjera pueden ser un dolor de cabeza para quienes hayan firmado la entrega de un crédito hipotecario, ya que entre el momento de la aprobación del crédito y el desembolso de los fondos suelen pasar entre 30 y 45 días. Por ejemplo, desde inicios de diciembre el tipo de cambio se movió más de 15%, al pasar de un valor en torno a los $ 17,6 a los $ 20,25 actuales. Esto implica que un préstamo de $ 1 millón compra, en vez de aproximadamente u$s 57.000 al momento de la aprobación, menos de u$s 50.000 (es decir, una pérdida superior a los u$s 7000).

La devaluación también repercute sobre el precio de las propiedades, ya que están nominadas en dólares, por lo que habrá que pagar más pesos por las viviendas. El Índice de Salario Real en Términos del Valor del metro cuadrado de Vivienda (ISRV) elaborado por la Fundación UADE refleja una disminución del poder de compra de los salarios del metro cuadrado de viviendas usadas de 5,2 % en agosto de 2017, respecto de un año atrás.

Por su parte, queda por definirse cuánto del alza del tipo de cambio se traslada a los precios de la economía, lo que afecta, a partir del ajuste del monto adeudado de los créditos hipotecarios UVA, las cuotas a abonar.

Otra situación a evaluar en contexto inflacionario es el crecimiento permanente de las cuotas, acorde al ritmo de aumento de los precios. Si bien de mediano plazo los salarios tienden a crecer a la par de la inflación, de corto plazo puede producirse un desfasaje, por lo que la cuota a pagar se puede volver muy onerosa para las familias. Incluso, cuando los salarios se ajusten anualmente según la inflación (por ejemplo, por la introducción de la "cláusula gatillo", en general los incrementos salariales no se realizan mensualmente, por lo que a lo largo de un año se pueden producir desbalances entre las cuotas y los ingresos de las familias.

Supongamos, para ilustrar este punto, que una persona/familia tomó a fines de 2017 un préstamo hipotecario UVA por un equivalente a u$s 100.000 a la tasa fija promedio ponderada vigente a fin ese año (de un 5% anual). La cuota mensual del crédito al momento de la aprobación (poco menos de $ 8000) exigía un ingreso mensual mínimo de aproximadamente $ 31.500 (relación cuota ingreso máxima del 25%). Se presentan tres escenarios: el escenario base en el cual los salarios se incrementan a la par de la inflación y dos alternativos en el que el alza de los salarios resulta inferior a la de los precios (pérdida del poder adquisitivo).


En estos escenarios, mientras que al momento de tomar el crédito el pago de la cuota del préstamo equivalía al 25% del ingreso de la persona/familia, a fin de 2020 en el escenario "adverso" este porcentaje se elevaría a casi el 30% y para el "muy adverso" al 32%, con cuotas mensuales entre $ 12.000 y $ 13.500 por cada u$s 100.000 solicitados a fines de 2017.

Los escenarios analizados resultan un tanto extremos al suponer pérdidas del poder adquisitivo del salario del orden del 5% y 10% por tres años consecutivos. Por el contrario, las remuneraciones crecieron por sobre la UVA desde su creación. Sin embargo, a través de este ejercicio se buscó ilustrar el mayor riesgo que encontramos detrás de estos préstamos hipotecarios, sin mencionar el hecho del compromiso asumido al momento de solicitar el crédito de destinar, como mínimo, el 5% del poder adquisitivo al pago de cuotas.

Entendemos que difícilmente el mercado ofrezca financiamiento para la adquisición de viviendas accesible y minimizando los riesgos para el tomador en una economía con un problema de inflación aún irresuelto.



Opciones para protegerse de la devaluación mientras se gestiona un crédito hipotecario
Por David Feliba



En la cabeza de quien toma un préstamo hipotecario conviven operaciones en tres monedas o unidades de medida: los pesos que recibirá del banco, los dólares que necesitará para la propiedad y la UVA, por la que ajustará la cuota que pagará cada mes durante los próximos veinte años. El programa de créditos indexados para la vivienda es muy joven en el país. Por ende, imperfecto. Para resolver el problema del descalce, el sistema ha ajustado algunos engranajes que permiten sostener la operación ante una disparada del dólar, aunque lejos está todavía de eliminar el riesgo cambiario al que se expone el tomador.


¿Cómo puede el tomador deshacerse del riesgo devaluatorio?

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Los especialistas sugieren comprar futuros del dólar que se negocian en el Rofex. Es un contrato estandarizado que suelen utilizar empresas de comercio exterior. También lo utilizan especuladores para apostar a la suba o la baja de la moneda. El contrato mínimo es de US$1000. No tiene gastos de prima, como otros derivados, salvo la comisión del agente, que ronda el 0,5% del total negociado.


hipotecarios

"La manera de dolarizar el préstamo es que el cliente con el preacuerdo firmado contrate una cobertura por ese monto para asegurar el precio de conversión a dólares de los pesos que le darán. Necesita una cuenta en un agente de bolsa autorizado y depositar una garantía, que queda inmovilizada", dice Marcelo Comisso, gerente de Desarrollo del Rofex. Suele ser algo menor al 10% del total asegurado. Esto permite tomar cobertura por un monto muy superior al efectivo del que se dispone de momento.


Para quien inicia un trámite hoy y proyecta una demora de dos meses hasta recibir el crédito, el Rofex ofrece contratos a fin de abril a $21,07. El comprador está obligado entonces a tomar ese precio. La devaluación implícita entre el dólar de hoy y el pactado es el costo de la cobertura. "Si el dólar se mantiene estable será un exceso que pagó para cubrirse", agrega Comisso. Los futuros se negocian todos los días, por lo que fluctúa el precio de la posición.


Si al final del período el dólar sube mucho, el préstamo del banco (fijo, en pesos) alcanzará para comprar menos dólares, pero el futuro adquirido compensará eso parcialmente. Si el dólar termina por debajo del precio pactado a futuro, la posición en el Rofex será negativa para el inversor pero, en compensación, con el mismo crédito comprará más dólares de los que pensaba inicialmente.



Santiago Lull, vicepresidente de Futuro Bursátil, elaboró para la nacion un ejercicio: se parte de noviembre de 2017, con el dólar a $17,80; la persona quiere comprar un departamento de US$100.000 y el banco le presta el 80% o cerca de $1,5 millones (US$85.000), sujetos a riesgo cambiario; se toma un futuro que obliga a comprar dólares a $18,75 al último día de enero de 2018. Deja en garantía unos $132.000, en Lebac. Al 31 de enero el dólar cerró a $19,65. Por haber pactado la compra a un precio 90 centavos más barato, el inversor ganó US$4500 o $90.000. El banco presta $1,5 millones, que ahora alcanzan para US$76.300 en lugar de los US$85.000. Incorporando la ganancia del Rofex, el inversor consiguió reducir la pérdida a la mitad.

Si el trámite viene marchando La variación del tipo de cambio preocupa a quienes gestionan sus hipotecas

130 Mil: Es la cantidad de carpetas de créditos hipotecarios que tiene bajo análisis el Banco Nación, que se posicionó como líder en este segmento; en el Banco Provincia se gestionan otros 13.900 pedidos

40 Años Es el plazo máximo al cual puede extenderse un crédito en el Nación, para compensar un posible desfase por variaciones en el tipo de cambio, ya que la propiedad está valuada en dólares y el crédito se otorga en pesos

1000 Dólares Es el monto mínimo de un contrato de dólar futuro en el Rofex; mientras que en los bancos no se ofrecen seguros de cambio, operar en este segmento es una de las posibilidades para minimizar la posible pérdida por una suba del dólar durante la gestión del crédito.



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8 comentarios - Crédito hipotecario UVA: Impacto de dolar e inflación

jsdvd +2
mis condolencias para los que se metieron en eso
chuculata +3
sacar un crédito a 30 años?, en serio? en Argentina?

son mínimo 8 presidencias
animal2d -1
y en cuanto lo sacarias vos? ricachon
punkyxxx +2
El que los saco se va a querer matar, x la disparidad paritaria, los sueldos suben siempre entre 3 a6 puntos menos que la inflamación aun con cláusula gatiillo.. eso significa que en 10años te comio entre un 30% a 60% mas del sueldo, sumado al 30% que ya embargabas, maximo en 10a15 años todos van a consumir el 100% del sueldo en pagar cuota. Esta hecho para dueños que pueden trasladar y compensar el 100% de la inflacion o mas...
punkyxxx +3
Si no lo podes pagar en 8a10 años, adelantando de a 2 a 4 cuotas x mes.... ni entres.... Amenos que lo veas que aunque pierdas la hipoteca te salio mas barato que un alquiler... Pero aun asi entra sabiendo que no lo vas a poder pagar, ni te gastes en adelantar cuotas,es tirar plata
punkyxxx +3
Esta imagen lo explica en solo 2 años,
se pierde 7% en 2 años... En 10 o 20 o 30 años???
prestamos
latengolargacom +1
Por algo los bancos ya salieron a vender esas hipotecas
TheClash -1
en el peor de los esenario ,vendes la casa, saldas la deuda y ten quedas con la plata que ingresastes( 20%)