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Créditos UVA: A saber y no caer en una crisis hipotecaria

Créditos UVA: A saber y no caer en una crisis hipotecaria

mercados


Por Marcelo A. Saleme Murad


En el año 2008 los mercados de EEUU entraron en un caos sólo comparable con el que había sacudido a Wall Street en 1929. La razón ahora es lo que se conoció como "Crisis de las Hipotecas Sub Prime".

En dos palabras: los bancos inundaron la plaza con préstamos hipotecarios de mala calidad. Posteriormente, descontaron ésas hipotecas en fondos de inversión -de los cuales a la vez participaban ésos y otros bancos- que cotizaban en bolsa. Todas las entidades a su vez, más empresas de todo tipo y el público en general, poseían acciones de ésos fondos. La mala calidad de las hipotecas hizo que muchas de ellas fueran impagables; lo que arrastró la mora a niveles en que fue necesario ejecutar una gran cantidad de ellas generando una sobreoferta de inmuebles, lo que a su vez generó la caída de los precios de los inmuebles, y con ello, la caída de valor de las hipotecas que aún no se habían ejecutado y estaban en poder de fondos y bancos. El pánico fue tal, que la cotización accionaria de ésos fondos, empresas y entidades que poseían tales "activos tóxicos" como se les dio por llamarlos, cayó a niveles históricamente desconocidos, y arrastró en ésa debacle a grandes Bancos que vieron perder así su patrimonio; o sea, el patrimonio de sus ahorristas.


Posteriormente, el gobierno de EEUU tuvo que efectuar una intervención en el mercado como nunca antes en la historia después de Roosevelt (con su "New Deal"Argentina hasta nuestros días, rescatando compañías de todo tipo que se habían "intoxicado" de alguna manera, perdiendo sus patrimonios. Bancos, Financieras, Automotrices, Empresas Constructoras, Fondos de Inversión, Aseguradoras, y una larga lista de grandes compañías debieron acudir al "salvataje" del Estado, el cual para poder asistir semejante quiebra en cadena tuvo que emitir cantidades inauditas de moneda y aumentar la inflación de los EEUU a sus máximos históricos, con un daño que no es, aún hoy, fácilmente mensurable para la economía norteamericana y mundial.


La experiencia debe servir para advertir que en Argentina no suceda lo mismo con los créditos UVA. La nueva Ley de Mercados de Capitales se anuncia como una gran herramienta para fondear bancos en los mercados. Así, los Bancos crean o participan en fondos donde descuentan (venden) ésas hipotecas, obteniendo nuevos fondos que van a más hipotecas. He adelantado en varios medios que la idea de actualizar los créditos hipotecarios por inflación más un porcentaje, es una mala idea en la Argentina, donde la indexación causó estragos durante décadas, hasta su prohibición por el gobierno de Menem con la Ley de Convertibilidad. Duhalde por otro lado, tuvo la extraña idea de derogar parcialmente la Ley de Convertibilidad manteniendo la prohibición de indexación de los créditos pero en un contexto inflacionario, generando distorsiones graves. Ahora, la Ley de los créditos UVIS (o UVAS) expresamente prohíbe considerar al mecanismo de indexación de los créditos UVA como mecanismo indexatorio, reconociendo por tanto que LO ES. Con ello persigue el objetivo que los deudores que puedan ser ejecutados no aleguen ante la justicia la prohibición de indexar aún contenida en lo que queda de Ley de Convertibilidad y acarrear así la declaración de ilegalidad del mecanismo.



El CEO del Banco Nación, Javier González Fraga, comunicó días pasados el aumento de la tasa para nuevos créditos UVA (o sea, la tasa que se cobra por sobre la inflación), suspendió líneas de crédito, y manifestó públicamente su oposición a la política económica del Gobierno, lo cual debe tomarse con seriedad, como una advertencia de la crisis que se puede estar gestando.


NOTA: "Fraga se tomo vacaciones por un mes y posiblemente no vuelva mas a su puesto."


La idea de atar los créditos a la inflación en un país con la historia de la Argentina, es mala y supone volver al período de Martínez de Hoz, y luego al de Alfonsín, que desembocó en hiperinflación. Si bien lo que se pretende es preservar el capital prestable, debemos aprender de los malos ejemplos de la Circular 1050, de las Hiperinflaciones, de la "Pesificación asimétrica", y muchas otras malas experiencias que llevaron al sistema financiero y a los deudores hipotecarios a situaciones de grave incertidumbre y angustia, con deudas que resultaban cada vez más impagables; y la obligación finalmente del Estado de intervenir en ésas operaciones para salvar a la gente de los remates, con directo detrimento en el valor del peso y el déficit fiscal.



Este mecanismo que la Ley de Mercados de Capitales de trasladar el riesgo financiero a los mercados, puede acabar aún peor. Los perjudicados no sólo podrían ser los pequeños ahorristas, sino que se transmite el problema al sistema; pues los fondos que invierten en ésas hipotecas tienen, además, múltiples inversiones y múltiples socios o participantes, entre ellos, las mismas entidades financieras. Digamos que sus "vasos comunicantes" son muchos y muy variados. Y el peligro de contagiar la crisis que puede avecinarse a todo el sistema, es mucho mayor. Hay que evitar que una mala decisión (como la de los créditos UVA) pueda convertirse en un problema sistémico que requiera una intervención masiva del BCRA, o algo peor.



Aprovechando la experiencia estadounidense, deberían ya mismo establecerse mecanismos de control de la calidad de los préstamos que se ceden a las carteras que se securitizarán, como así también, mecanismos preventivos para el caso en que gran cantidad de tomadores entren en mora. Asimismo, reconsiderar el mecanismo de actualización de los créditos debería ser prioritario, por lo menos hasta que el país consiga una tasa de inflación razonable, que no supere los dos dígitos. El costo será fiscal o será sistémico, o ambos.


Pero existirá un costo alto. Porque la actualización por inflación en un país que en dos años ha tenido una inflación del 50% es directamente un tiro en el pie; más aún cuando consideramos que la pauta con la que se han actualizado los salarios es del 15% anual.


Trasladar el riesgo de los Bancos a todo el sistema no será ninguna solución.


La reglamentación de la Ley dará al presidente Mauricio Macri una oportunidad única de hacer las cosas bien desde el comienzo y evitar éste riesgo que hoy se cierne.

* De Estudio Saleme Murad & Brussini


1) Tasa fija vs UVA


Para el primer caso tenemos un crédito a tasa fija vs. un crédito UVA.
En este caso los créditos se calcularon:

I) Tasa fija: 19% anual. Lo que dio como resultado una cuota constante, desde el primer mes hasta el
último, de $15.890,63.

II) UVA: la tasa es fija e igual al 5% y el capital ajusta por inflación 25% el primer año, 15% el segundo
año, 10% el tercer año y 5% desde el cuarto año en adelante. Bajo estos supuestos, el valor de la primera

cuota es de $7.490,51, mientras que a partir del segundo mes la misma comienza a incrementarse como consecuencia de los ajustes por inflación que afectan al capital.

En relación a los requisitos mínimos de ingresos, para poder acceder al crédito a tasa fija se necesita un ingreso neto de $52.968,77, mientras que para el crédito UVA es suficiente con $29.353,03. Por lo tanto, esta es una de las principales ventajas que posee el préstamo UVA al inicio de la vida del crédito.

La segunda ventaja que se observa es la cuota inicial, el crédito a tasa fija más que duplica a la cuota tomada con UVA, que además de ser menor es similar a lo que se paga por un alquiler promedio por mes.

El gráfico a continuación muestra la evolución de las cuotas de los dos tipos de créditos analizados a lo largo de toda la vida de los mismos.


creditos


Sin embargo, como se puede observar en el gráfico, la desventaja ocurre a partir de la cuota 103 (octavo año y siete meses) donde el crédito UVA ya alcanzó al de tasa fija, y a partir de ahí en adelante hasta los 30 años de la vida del crédito las cuotas UVA serán superiores con creces a las cuotas del crédito a tasa fija llegándose a pagar la última cuota UVA a un valor de $46.353,68.

2) Tasa combinada vs UVA

Se analizan tres escenarios posibles.

Escenario I)

a) Los primeros tres años la inflación es de 25%, 15%, 10%, el cuarto en adelante 5%.
b) Los primeros años del crédito de tasa combinada la tasa fija es al 19%, luego al cuarto año se ajusta por 5 puntos porcentuales hasta el final. El gráfico que se observa según los parámetros anteriores se refleja de la siguiente manera:

hipotecarios


Aquí se ve sin dudas que el crédito UVA es la mejor opción en toda la vida del crédito, partiendo de una inflación alta y estabilizándose en una relativa inflación baja del 5%. Este escenario demuestra que, con inflación baja, es la mejor opción sin lugar a dudas, ya que tanto tomador como prestador tiene una seguridad en la evolución del crédito en toda su vida.

La divergencia en las cuotas de los créditos, es decir las curvas se empiezan a cortar, cuando la inflación no tiende a estabilizarse. En los escenarios siguientes vemos algunos casos.

Escenario II)

a) Los primeros tres años la inflación es de 25%, 15%, 10%, el cuarto en adelante 10%.
b) Los primeros años del crédito de tasa combinada la tasa fija es al 19%, luego al cuarto año se ajusta por 10 puntos porcentuales hasta el final.

Las curvas que se generan mediante los supuestos antedichos son las siguientes:


Créditos UVA: A saber y no caer en una crisis hipotecaria


Con un aumento del 5% al 10% de inflación las curvas ya empiezan a perder espacios entre si y acercarse, pero no hay dudas que el crédito UVA sigue siendo la mejor opción.

Escenario III)

a) Los primeros tres años la inflación es de 25%, 15%, 20%, el cuarto en adelante 20%.
b) Los primeros años del crédito de tasa combinada la tasa fija es al 19%, luego al cuarto año se ajusta por 20 puntos porcentuales hasta el final.


Se genera aquí un cambio en las curvas como se observa en el gráfico.


mercados


Las curvas de las cuotas de ambos créditos se comportan de igual manera entre en el lapso de la cuota 1 y la 180, de ahí en más tienden a separarse aumentando las cuotas UVAS por sobre las cuotas del crédito con tasa COMBINADA.

Este escenario con inflación de 20% anual podría llegar a ser un modelo aproximado de lo que está sucediendo en la economía del país de los últimos años, con cuotas iniciales de $7.490,51 en la cuota 1, y en la cuota 36 llegando a $13.301,43 Vemos como en el gráfico las cuotas, manteniendo una inflación constante del 20% durante los 30 años, se tornan al final de la vida del crédito siderales, con la última cuota mensual de $2.816.823,72 para UVA y $2.176.317,42 para COMBINADA.


A simple vista este gráfico, totalmente de laboratorio, pareciera reflejar una realidad futura totalmente fuera de control e irreal, ya que se supone que un país no podría tener una inflación anual de 20% durante aproximadamente 30 años. Pero sí nos indica la importancia de la inflación en estos tipos de créditos, donde si no se reduce anualmente podrían llegar a ser catastróficos el resultado final y durante la vida del crédito mismo.


Resumen


Para resumir las alternativas que surgen según el análisis anterior quedan de la siguiente manera:

● UVA vs. tasa fija SIEMPRE = conviene FIJA
● UVA vs. tasa combinada (3 años fija luego variable y como tope el CVS) = depende de la inflación cual conviene, con inflación cercana al 15% conviene UVA, con inflación superior al 15% la tasa combinada es más atractiva. Es importante aclarar que la línea a tasa fija no se ofrece más en nuestro país. Y la línea de tasa combinada fue descontinuada los primeros días de mayo de 2018 por el Banco Nación, principal banco oferente de este tipo de créditos. Con la simulación de escenarios se intenta mostrar cómo se comportaría la cuota a afrontar por cada deudor.


Conclusiones finales

Luego de un desarrollo exhaustivo de las principales definiciones, características y escenarios posibles
inflacionarios relacionados con los créditos hipotecarios UVA corresponde hacer las apreciaciones finales sobres las ventajas y desventajas de los mismos con un escenario de alta inflación como presenta nuestro país en los últimos 12 años, y prácticamente una historia de más de 70 años con la misma problemática:


Argentinacreditos


Descargar el informe completo AQUI





hipotecarios





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6 comentarios - Créditos UVA: A saber y no caer en una crisis hipotecaria

d4maskinos +1
Tasa variable. ...

Resumen . Vaselina y ajo ajo .

Garron el que ya esta pagando
meteorly +1
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ReyVajuret +2
Para la persona que cobra un sueldo promedio y alquila, la ecuacion es muy sencilla...

...O alquila para siempre ... O toma un credito UVA.

En la actualidad, para acceder a un CREDITO TRADICIONAL es necesario contar con un ingreso mensual de entre $50.000 a $ 60.000 y soportar sobre tu economia domestica una cuota de entre $15.000 y $20.000 mensuales. A este modificador es necesario sumarle que un CREDITO TRADICIONAL es a TASA VARIABLE, con lo cual nunca es seguro la cuota mensual que deberas pagar.
El CREDITO UVA requiere la mitad de sueldo y la mitad de cuota mensual, por lo que permite el ingreso al credito hipotecario a una cantidad de personas excluidas del sistema de credito tradicional. Otra ventaja es que el CREDITO UVA es con tasa fija. La cuota mensual siempre representara el mismo porcentaje de tu sueldo año tras año. La cantidad de sueldos que el credito representa en el capital se mantendra tambien a lo largo de todos los años de cuotas.

Una HIPOTECA sobre tu PROPIEDAD siempre representa un riesgo. O corres el riesgo o seguis alquilando...

creditos
charlycmm
@ReyVajuret los que pagaron en un principio como una cuota de alquiler hace dos años pagaban 6000 de cuota de crédito, ahora pagan 9000 y solo pasaron dos años, que va a pasar en en 5 , o 10 años con esas personas ?
ReyVajuret
@charlycmm
No entendiste. No es una idea mia. La cuota de los creditos UVA se actualizan por IPC y CVS. El porcentaje de la cuota en tu sueldo siempre es el mismo.
Axtron
Actualicé el post con un informe comparando UVA vs. Tasa Fija. Se puede descargar el informe completo al final del post
Georgeivan
Si hay una lección en Argentina es que el dolar siempre sube y que a la gente que se mete en créditos siempre el estado la deja en banda.Cualquier semejanza con la circular 1050 es pura coincidencia.
itsjhon
Sabes si hay alguna forma de apostar en contra de esos creditos con seguros? como se hizo en aquella epoca en EEUU con los CDO sinteticos sobre las hipotecas?. Es muy bueno el analisis, y una muy buena oportunidad para ir en contra si es posible una crisis a corto plazo. abrazo
itsjhon
@Axtron exactamente no seria ir en corto, el CDO sintetico es un activo que iba en contra de las hipotecas segun el riesgo crediticio y si no se llegaba a pagar esa hipoteca, te tenian que pagar X monto por eso. Voy a averiguar mas igual, gracias por responder. abrazo
Axtron
@itsjhon recuerdo que fué creado a pedido de inversores en EEUU cuando no pensaban que podría ocurrir una explosión de la burbuja inmobiliaria. No me suena que exista tal cosa en Argentina.
itsjhon
@Axtron la vamos a tener que pedir entonces jaja 😜