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Alquileres - Todo lo que hay que saber con el Nuevo Código:

ACTUALIZANDOME ACERCA DE LOS NUEVOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (AGO/2015), ARMÉ UN COMPILADO DE PREGUNTAS Y RESPUESTAS DE CUESTIONES IMPORTANTES QUE SE PUEDEN SUSCITAR EN ESTA RELACIÓN CONTRACTUAL, Y QUISE COMPARTIRLA CONVENCIDA DE QUE A OTROS LES PUEDE SER ÚTIL AL IGUAL QUE ME FUE A MÍ

Primeramente es preciso saber que el nuevo Código Civil y Comercial incluye toda "actividad inmobiliaria" dentro de la órbita de “actividades profesionales”, y en consecuencia, los inquilinos de unidades habitacionales resultan tutelados con respecto a esta relación por la Ley de Defensa del Consumidor.

De este modo, se pone fin a las prácticas abusivas que se hacían bajo la posición dominante de los propietarios e inmobiliarias, porque lo cierto es que tal como venía siendo, aprovechándose de que la demanda supera ampliamente a la oferta, el abuso en la posición dominante era la regla de las inmobiliarias.

Cabe aclarar, que los contratos realizados antes del 1° de Agosto de 2015 se rigen – en principio – por la ley anterior, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo (como lo sería en el caso la relación de la inmobiliaria con el inquilino).



A) LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN LA RELACIÓN CON LA INMOBILIARIA:


1.- ¿Qué información está obligada a darle la inmobiliaria al futuro inquilino?
Las inmobiliarias deben operar de buena fe, publicitar e informar, en forma cierta y detallada, las características esenciales del inmueble, las condiciones de su comercialización y toda otra circunstancia relevante para el contrato. La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión.

2.- Quien está obligado a pagar la comisión de la inmobiliaria, ¿el propietario o el inquilino?

Son los propietarios de los inmuebles quienes deben pagarle a las inmobiliarias las comisiones por el alquiler de los mismos, no los inquilinos.

Gastos: Por otra parte, el corredor inmobiliario no puede cobrarle al inquilino gastos que hacen a su propia actividad como ser, gastos administrativos que solo sean en beneficio del propietario, costos de sellado de contrato y gastos de certificación de firmas.

3.- Si el contrato incluye una cláusula que impone el pago de la comisión a la inmobiliaria al momento de la renovación del alquiler (nuevo contrato), ¿debe pagar esa comisión el inquilino?

Es nula cualquier imposición de comisiones, en abuso de la posición dominante y aprovechando de las necesidades del inquilino (un verdadero abuso al inquilino cautivo). En caso de ser pagada para evitar el desalojo, el inquilino puede reclamar su restitución, con más intereses y daños causados.

4.- Si el contrato incluye condiciones que limiten o restringen los derechos de los inquilinos, o bien por lo contrario, que desnaturalicen las obligaciones de la inmobiliaria,¿son válidas esas cláusulas?
En los contratos de alquiler, se deben tener por no escritas las cláusulas que limiten los derechos del inquilino, mediante la imposición en la obligación de pago de comisión por la intervención de la inmobiliaria, fijen el costo de la comisión, pago de gastos y, la subordinación de su intervención en las sucesivas renovaciones del mismo contrato. Aún cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el inquilino.

5.- ¿Qué es el trato digno y no discriminatorio que deben garantizar las inmobiliarias?
Las inmobiliarias deben garantizar condiciones de atención y trato digno a los inquilinos. Se debe dar un trato no discriminatorio, en especial, al fijar las pautas comerciales. No se puede discriminar la familia con niños, con mascotas (a excepción de la prohibición expresa en el reglamento de copropiedad) y, en aprobación de garantías contractuales sin motivos legítimos. En especial, si las mismas pautas no son publicitadas junto con la oferta de alquiler.

6.- ¿Qué puede hacer el inquilino si la inmobiliaria realizó una publicidad engañosa?
Las inmobiliarias son responsables por la publicidad que ofertan las propiedades en alquiler, donde no coinciden con la realidad, con el fin de agregarle un valor económico adicional que no tienen. En tanto, inexactitudes u ocultamientos que puedan inducir a error, engaño o confusión respecto de las características de las propiedades o de las prestación de su servicios, pueden ser demandadas por el inquilino.



B) DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN LA RELACIÓN CON EL PROPIETARIO:



1.- ¿Cómo se puede o debe establecerse el precio del alquiler?
El nuevo Código Civil y Comercial presenta alternativas que quedan sujetas a la negociación entre propietarios e inquilinos. El precio del alquiler se puede fijar tanto en pesos como en moneda extranjera. Sin embargo, en caso de que se acuerde el precio de alquiler en moneda extranjera el inquilino podrá pagar su equivalente en pesos al cambio oficial.

2.- ¿Qué Intereses se le pueden aplicar al inquilino por falta de pago del alquiler?
En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés que se vaya aplicar por mora en el pago. No obstante, para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses exceda, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.

3.- ¿Cuál es la función del contrato?
Se establece para el caso de la locación habitacional un sistema de protección del inquilino, generalmente el contratante débil, con un poder de negociación y de debate inferior a las inmobiliarias y dueños, y muchas veces en estado de necesidad de postular estos contratos.

4.- ¿Es legal hacer firmar al inquilino junto con el contrato un convenio de desalojo con la fecha en blanco?
Algunos propietarios lo exigen, pero ese convenio es ilegal porque viola el plazo mínimo de dos años. Si el inquilino prueba que fue firmado junto con el contrato, entonces no vale.

5.- ¿En qué forma se debe formalizar el contrato de alquiler?
Se establece para el caso de alquiler habitacional de inmuebles que el contrato, su prórroga o modificaciones debe ser hecho por escrito, lo que implica mayor seguridad en la contratación, con cláusulas claras y específicas que luego pueden ser discutidas - ejemplo en sede judicial -. La forma escrita no solo tiene carácter probatorio sino publicitario frente a terceros.

6.- ¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos en que se pueden hacer los contratos de alquiler?
El plazo mínimo: es de dos años. Si carece de plazo deberá entenderse que es por dos años, si tiene un plazo menor también. Este plazo es a favor del quien alquila, y el dueño no puede pedir que el inquilino se vaya antes, ni siquiera indemnizándolo (salvo que haya un acuerdo y el inquilino acepte irse). Pero al revés sí funciona, el inquilino puede irse antes como se explicará más adelante.

El plazo máximo: es de 20 años para locaciones habitacionales.
Las prórrogas o renovaciones de los contratos no podrán exceder los máximos previstos contados desde su inicio y deberán ser realizados por escrito.

7.- ¿Cuántos alquileres anticipados y depósitos en garantía se le pueden cobrar al inquilino?

Se establecen ciertos límites para la locación habitacional. No pueden requerirse al inquilino:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes
b) Depósitos en garantía por cantidad mayor a un mes de alquiler por cada año de locación contratado
c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

8.- ¿Qué impuestos deben pesar sobre el inquilino?
El inquilino no tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan al inmueble, excepto pacto en contrario; si en cambio los servicios (luz, gas, teléfono, etc.).

9.- ¿Cómo debe entregar el dueño la propiedad al nuevo inquilino?
La propiedad alquilada debe ser entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda, debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

Si al recibir las llaves el inquilino nota, por ejemplo, que las puertas no cierran bien o que hay humedad, conviene dejar constancia de eso en un acta, para que al devolver la propiedad el dueño no pida el pago de esos arreglos, o los compense contra el depósito. Ello, teniendo en cuenta que la mayoría de los contratos suelen decir que la “propiedad se entrega en buen estado”.

10.- ¿Quién está obligado al mantenimiento?
La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario y conservada con la aptitud para el uso convenido, efectuando así todas las reparaciones que exija su deterioro, ya sea por roturas, por paso del tiempo o caso fortuito. Entre las reparaciones más frecuentes se encuentran: arreglos de artefactos, calefón, cocina, estufa, como así también roturas de cañerías, humedades, pisos, etc.

Asimismo, el propietario deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o el mantenimiento si ello impide o limita el uso y goce pacífico del inmueble por parte de los inquilinos o bien requiriera su abandono temporal.
Por otra parte, el inquilino puede rescindir el contrato por culpa del propietario sin multa o sanción si el propietario no mantiene el inmueble en forma apropiada o el mismo presenta vicios graves para su uso.

Ahora, también puede ocurrir que existan vecinos que generen, por ejemplo, ruidos molestos como ser tocar una batería. En ese caso, también el dueño debe garantizar que la vivienda sea apta para su destino y que se pueda usar con tranquilidad. Por lo cual, también en este caso está obligado a adoptar las medidas tendientes a hacer cesar los ruidos, y descontar una suma al inquilino en concepto de indemnización.

11.- ¿Quién tiene la obligación sobre las “mejoras necesarias”?
El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad (por ejemplo, el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e instalaciones).

Si es urgente realizar reparaciones necesarias el inquilino puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

12.- ¿Qué implica que el inquilino deba preservar la propiedad en el estado en que la recibió?

De acuerdo con el nuevo Código Civil y Comercial, el inquilino responde por abandono, por destrucción por incendio culpable, por daños de los visitantes y por el simple mantenimiento de la vivienda alquilada.

Ahora bien, el inquilino no está obligado a realizar reparaciones para la conservación del inmueble sino solo aquellas de mero mantenimiento, por lo cual, el abandono implicaría no dar aviso de los deterioros que hacen a la conservación al propietario y/o impedir que el mismo las realice.

Excepción: Cuando la rotura o desperfecto se haya producido por el mal uso de las mismas por el locatario o inquilino, y no sea derivado del deterioro natural de las mismas.

13.- ¿Qué debe hacer el inquilino ante la presencia de roturas y desperfectos que se presentan en el inmueble?
Debe notificar de manera fehaciente al Propietario y solicitar la urgente reparación o en su defecto el pago de la misma.

14.- ¿Qué puede hacer el inquilino si el Propietario no realiza o se demorara en ejecutar las reparaciones a las que se encuentra obligado?
Una vez notificado de manera fehaciente al Propietario, el inquilino puede retener del alquiler a pagar la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos urgentes, para hacerlas por su cuenta.

Mas también, si las reparaciones a su cargo, interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas, el inquilino tiene derecho a exigir, según las circunstancias, terminar el contrato de alquiler, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones.

Si es algo urgente - ejemplo, un escape de gas - no hace falta esperar nada ni preguntar: se contrata a profesionales idóneos y se pide el reembolso.

15.- ¿Se puede ir el inquilino anticipadamente sin causa?
El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato de locación habitacional transcurrido seis meses.

Si lo hace durante el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler. Luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes.

16.- ¿Cómo debe devolver la propiedad el inquilino?
El inquilino debe devolver la propiedad en el estado que la recibió pero con los deterioros del uso. Más debe también entregar los recibos y documentación de los pagos hechos.

17.- ¿Qué pasa con las Garantías dispuestas para el alquiler cuando se vence el contrato?

Para dar mayor seguridad a los garantes, vencido el plazo del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el inmueble. Es nula la cláusula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.


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Comentarios Destacados

ycc1984 +12
Tuve que renovar contrato en diciembre y nada de lo que figura en el nuevo codigo se cumple. Debido a la gran demanda uno no puede cuestionar nada porque sino no te alquilan. No solo tuve que pagar comisión a la inmobiliaria sino que me cobraron 1000$ mas
gorath
no alquilo, pero me imagino que al menos te dan un recibo o no? si el caso muy posiblemne podes reclamar al finalizar el contrato
OilSells
@MotoMocho Es lo mejor, las inmobiliarias estan de más, no solo cagan al inquilino, sino que cagan también al dueño.
principegarca
Es tal cual, si les decís que no querés pagar vos la comisión te sacan arando, y listo, no te alquilan
Angeldelan0che +8
Nada de lo que explicaste se cumple. Me estan cobrando 3000 mangos de comision por renovar por 6 meses. Me quise mudar y aunque tengo garantia no pude por ser monotributista. Son 1cancer las inmobiliarias.

42 comentarios - Alquileres - Todo lo que hay que saber con el Nuevo Código:

PinguinoForro -16
que grandee!! algo realmente interesante a esta hora!. +10! y a favoritos!
-Lince -5
no sé si fue en serio pero me cagué de risa
CapWaimer -4
Puta madre es una bocha para leer
Clotes
+10 me lo guardo querido gracias
yinosof +1
Grande lince me viene de 10 ando en modo "busqueda de alquiler" y nunca falta el vivo q te mete la goma con esto le salto a la yugular XD
mardiaz58555
Cuando intente alquilar le consulte a un par de inmobiliarias sobre el tema que los gastos como la comision y averiguacion de garantias quedaba a cargo del propietario me dijeron que era un rumor falso, que en realidad el codigo te da la opcion de negociarlo con el propietario pero esta no esta obligado a asumir los costos. que tan cierto es? soy de Rosario, lo aclaro porque no se si se aplica en todo el pais
heel_flip
@LibreDeCadenas si pero también se está arriesgando a meter desconocidos que de un dia para el otro te cambian la cerradura principal, y las leyes de este país no protegen al dueño sino a una familia con hijos, sin importar si la casa es tuya... Además de comerte flor de multa por alguna boludez o un documento o algo que te falte. Yo eligiría inmobiliaria para alquilar.
mardiaz58555 +1
@heel_flip tal cual, las leyes no protegen al inquilino del abuso de las inmobiliarias o los dueños, ni a los propietarios que sin importar de donde hayan obtenido por herencia no dejan de ser de ellos. Me da bronca lo dificil que es poder conseguir una propiedad deberia haber mas facilidades y mas proteccion para todas las partes.
heel_flip
@mardiaz58555 y sí, a mi me gustaría alquilar sin inmobiliaria, sin garantes sin nada de eso, pero te piden 20.000.000 de permisos para que la casa esté en condiciones, te piden firmas y firmas, garantías, depositos, etc. Otra cosa, yo alquilaba a un muchacho solo del trabajo, sin hijos. y practicamente no nos cruzabamos, ahora si fuera una mujer con hijos , te la hace corta, te dice "no tengo plata, denuncia falsa de violación y hasta que todo se "aclare" .. chau casa.
tututata58
esto es falso, es mas ni siquiera pusiste una fuente.
SilvinaRozados
Perdón, la fuente es el Nuevo Código al alcance de todos, y el cual introdujo cambios, entre ello, incluir a la actividad de los corredores inmobiliarios como "actividad profesional", y lo que en consecuencia hace ahora aplicable la Ley de Defensa del Consumidor. En tanto, la Ley de Defensa del Consumidor tiene por fin tutelar a la parte débil de la relación contractual que son los consumidores, y que en el caso, lo serían los inquilinos...
TitaMerelloX +7
"No se puede discriminar la familia con niños, con mascotas (a excepción de la prohibición expresa en el reglamento de copropiedad) y, en aprobación de garantías contractuales sin motivos legítimos. " Jajaja mira vos... Ahora uno no puede elegir a quien le quiere alquilar. Pero cuando no pagan por 2 años no los puede desalojar nadie, y menos si tienen chicos, el dueño que se cague... Ahora guarda con que tu vecino toque la bateria! Ahi les tenes que descontar de tu dinero por algo que no es tu responsabilidad!!! Jajaja... Poner hippies en el gobierno hizo desastres...
Clotes
@Sylar84 Dudo que tengas propiedades en el estado de Florida para alquilarme Sr. Ario...
heel_flip +1
@Clotes capo estamos en argentina, esto no es canada ni usa ni inglaterra, la realidad es que esto de los garantes debería eliminarse y si no pagan el alquiler en termino debería actuar la policia y desalojar a la gente, pero la verdad se cagan en eso, dejan que el inquilino rompa todo y se quede en lo posible 1 años, y hasta 3 años o 5 años y la casa si tienen un juez corrupto que encajona desalojos y la casa es transformada en un burdel por todo ese tiempo.
TitaMerelloX
@Clotes Te dije hipocrita por que vos mismo estas mostrando eso con lo que me dijiste. Nunca te insulte o falte el respeto. Respecto de las mascotas, repito, mi casa mis reglas. Si no que vayan buscando otro lugar.

@VanadiumIChing Excelente, felicitaciones ser del 1% (como alguna vez tambien fui yo), a esa gente uno trata de cuidarla como oro, pero tambien es logico que muchos progresan y consiguen lo suyo, por lo tanto uno los pierde.
VanadiumIChing +3
Está bien pero la realidad dice que las inmobiliarias cobran casi todas 2 meses de comisión, que las paga el inquilino igual que los informes de la garantía y gastos asicionales. Que los propietarios no ponen un mango en el mantenimiento y todo lo que se descomponga aunque sea con buen uso lo paga el inquilino. No quieren pagar las expensas extraordinarias Y como la necesidad de una vivienda es prioridad no queda otra que somenterse y aceptar condiciones que siempre van contra el inquilino. Eso si después como en mi caso me tengo que fumar al dueño del depto hablando que hay que matar a los corruptos jajaja que paradoja la Argentina. Gracias por la info aunque solo me sirve para saber que nos cagan de todos los lados.
DeepUnderground
Tu comentario muestra claramente cómo es la tanga propietario-inquilino actual. Realmente una mierda para el inquilino.
Andogg
increible, gran parte de lo mensionado al principio no se cumple como las comisiones o cargos administrativos siempre le cobran al inquilino, esto lo se porque anduve buscando deptos y todos decian lo mismo, a pagar comision, gastos de no se que, y otra cosa mas.... son todos unos ladrones en verdad....

+10 y reco y mañana lo termino de leer, podes poner un fuente confiable?
SilvinaRozados
La fuente es el Nuevo Código al alcance de todos, y el cual introdujo cambios, entre ello, incluir a la actividad de los corredores inmobiliarios como "actividad profesional", y lo que en consecuencia hace ahora aplicable la Ley de Defensa del Consumidor. En tanto, la Ley de Defensa del Consumidor tiene por fin tutelar a la parte débil de la relación contractual que son los consumidores, y que en el caso, lo serían los inquilinos...
BrianGlrc
te deje 10,tengo la esperanza de tomarme el palo lo mas pronto posible
tradelove
A favoritos y mañana lo leo! Todo un tema el nuevo código, más en cuestiones de familia
chicuzo
Jaja apenas llega el constitucionalismo social a regir y cambia el gobierno y que te juego que vuelven a reformar de mandato coactivo a principio clásico de nuevo. Me cantaría tanto de la risa.
Pdevans
Me podrás decir los artículos del nuevo CC donde figura lo que detallaste?, porque no lo leí y en cuatro meses tengo que renovar con uno de mis locatarios, así estoy al tanto, ya que yo nunca traté con inmobiliarias, siempre alquilé los deptos como "dueño directo", gracias de antemano.
Pdevans
@Sylar84 creo que el que no entendiste sos vos, pero por culpa mía ya que me confundí, puse locatario y en realidad soy el locador, los deptos en alquiler son de mi propiedad. Disculpas por la confusión.
Pdevans
@SilvinaRozados Un millón de gracias por los datos,
Pdevans +2
@GuillermoL33 Yo nunca alquilé a través de inmobiliarias, siempre por contrato, sea quien sea, me a tocado casos de alquilar a familiares y les pido lo mismo que a un extraño, garantía de Capital y recibo de sueldo con varios años de antigüedad. Es totalmente legal alquilar sin inmobiliaria, se celebra un contrato de locación y para mayor seguridad ante escribano, no hace falta abogados. Así siempre me manejé yo y nunca tuve problemas.
MagdalenaPagai
Muy bonito el texto para una novela de ficción. En Buenos Aires hay tanta gente buscando un lugar para alquilar que tanto propietarios como inmobiliarias no cumplen la ley, siempre terminan encontrando un inquilino sumiso que acepta resignado lo que pidan
SilvinaRozados -1
@SilvinaRozados Si, es muy cierto, por ahora es así, porque además el Código tiene muy poco tiempo de vigencia. Yo lo que haría es alquilar, y una vez celebrado el contrato buscaría negociar la devolución de lo cobrado indebidamente, ejemplo, decirle al dueño: ayy, me comentaron que no me correspondía pagar la comisión de la inmobiliaria.., si esto es así y se trató de un error, por qué no me descuenta lo pagado del alquiler o bien me pinta mas lindo el depto? jajaja
crazyfrogg
O sea que si yo quiero alquilar un inmueble por 3 meses, el inquilino de forma arbitraria puede extenderlo por 2 años? Y bajo el mismo monto de alquiler que se establecio en un principio?
SilvinaRozados
Para alquilar por menos tiempo tenes el modo de "alquilar temporario", y en ese caso aplican otras normas, pero por lo que sé no es muy favorable para el propietario por los impuestos y otros items que tienen que pagar... jajaja cada cual sabe como hacer que cierre mejor su negocio...
crazyfrogg
@SilvinaRozados Depende si yo quiero alquilar mi casa por las vacaciones de enero y febrero me pareceria una locura que despues se pueda extender el contrato.
Y tambien hay que tener en cuenta la inflacion, si yo alquilo por 6 meses por ejemplo, puedo despues ajustar el precio del alquiler a la suba de los precios
Sylar84 -6
Las propiedades no son baratas y la renta hoy en día es una risa con la inflación que hay... Dejen de llorar marcas que bien si fueran uds los dueños harían lo mismo.... Caso contrario, vayan y comprende su casa para que entiendan el valor que tiene
crazyfrogg +5
@Clotes Justamente estas leyes los van a terminar perjudicando porque el propietario siempre va a trasladar los costos adicionales al monto de alquiler, lo que deberian pedir los inquilinos es que si un inquilino no paga el alquiler que se lo desaloje de forma rapida, eso haria que la inversion en ladrillo sea menos riesgosa y bajarian los montos de alquiler
Sylar84 +3
@crazyfrogg por fin alguien con dos dedos de frente
Masias_pajas
típico, tiene una casa en la villa y la quiere alquilar como si fuera puerto madero y viene a llorar aqui
Sylar84 +1
Sacame una ley que pueda sacarlos del depto en menos de 15 días de no haber cumplido y hablamos.... Siempre llorando
gorath
es como la vieja historia de la leyenda que figua en 100% de los contratos de locacion, "el inmueble se entraga en perfecto estado"
gorath
@Sylar84
es cuestion de tiempos si tenes un contrato por un periodo de 2/3 años minimo es una locura tu planteo, con tu criterio sepodria plantear falta de pago liso y llano, por falta de arreglo de defecto del inmueble locado
tekki
+10 Capo, gracias por la info
Pucho34
nadie respeta el nuevo codigo y en la practica se guian por el codigo anterior.
Clotes
@crazyfrogg "Lo que deberían pedir los inquilinos es que si un inquilino no paga el alquiler que se lo desaloje de forma rápida..." Estas realmente seguro que eso lo debe pedir un inquilino??? Si el interesado es el propietario!!! Haber, yo no estoy en contra de uno ni a favor de otros eh! Yo estoy a favor de que se cumplan las leyes. Pero acá nadie respeta nada, y la mayoría se aprovecha de la necesidad de la gente y se escuda bajo el "y bueh todos lo hacen".
Clotes -1
@crazyfrogg a ver la condición de propietario o inquilino no determina la calidad de la persona. Hay de todo. Yo a lo que voy, es que, partiendo de condiciones ideales (supongamos que ambas partes son gente de bien), las condiciones son totalmente desfavorables al inquilino. Y cuando una de las partes tiene mas beneficios que la otra, deja de ser negocio... Se entiende mi punto? saludos
gorath
@crazyfrogg
no hay ni una garantia que si lo desalojan por una via rapida por falta de pago, los alquileres sean mas baratos
osanti +1
@Clotes El propietario paga la comisión. Imaginate que quiero alquilar un dpto por 5500. Luego la inmobiliaria me saca 500 pesos de comisión. Si yo alquilara independientemente el dpto, podría alquilarlo a 6000. Es plata que me estoy perdiendo.
heel_flip +1
Yo la verdad tengo espacio para alquilar en casa pero la justicia proteje a las mujeres que tienen hijos , de hecho un ejemplo pelotudo valido es que si uno se "encajeta con la mina equivocada y el dueño de una casa escriturada se la lleva a vivir y la mujer resulta ser una fiestera , y si ella mete una denuncia falsa sobre el dueño de la casa, el juez basicamente echa al dueño a travéz de una exclusión de hogar... Y este ultimo no vá a tratar de resolver el problema ... Solo vá a tratar de que el problema dure mucho para que a travéz del hombre damnificado , jueces, psicologos, terapias, fiscales , abogados etc vivan de este problema...
Por ahora el hombre se viene salvando pero no vá a faltar mucho para que decreten que haya que pagar un impuesto a la soltería sin hijos...
heel_flip
@SilvinaRozados No sé si alguna véz vistes un documental llamado "borrando a papá", a menos que tengas muchisima influencia sobre un juez no se puede hacer nada, te puede tardar años en abrir un expediente...
Alquileres - Todo lo que hay que saber con el Nuevo Código:
SilvinaRozados
jajaja no lo comparto..., yo soy aguerrida y jamás bajo los brazos. Si te sumas al grupo te cuento mi historia y veras que sabiendo cómo, se pueden lograr muchas cosas en la justicia..., ojo, también depende de las aspiraciones y de las urgencias de cada uno... https://www.facebook.com/groups/1668198943450997/
heel_flip
@SilvinaRozados capáz no lo notás porque sos mujer, una denuncia falsa tal como lo muestra este documental es suficiente para mantener 3 meses o más a un hombre hasta que se "aclaren" los hechos, A mi lo que escuché por medio de abogados es que si uno se junta debe hacerlo sobre un alquiler, nunca sobre la casa propia de uno... ojo no lo digo de machista ni misogíno ni falocrata ni sexista ni de gay, pero las leyes no son para los hombres sin recursos. Ahí veo tu gruposaludo
RichiCosmico
A mi me hicieron el contrato el 31 de julio, 1 dia antes de que empiece a regir el nuevo codigo, asi que por 2 años puedo aguantar hasta que se acomode el nuevo sistema
SilvinaRozados
Y sí, tenes tiempo hasta la renovación para ver como se aplican los cambios del nuevo Código..., es todo muy nuevo, incluso para los jueces al momento de tener que resolver litigios sin antecedentes ni jurisprudencia... Veremos como lo interpretan....
gorath
@SilvinaRozados
sera todo un tema tenes el pricipio ley especial sobre la generalpor un lado, y el principio que ley nueva deroga a ley antigua cuando regulen lo mismo
j_uribe
Como se hace para unirse al grupo?
SilvinaRozados
Haces clic en el link y después en unirse: https://www.facebook.com/groups/1668198943450997/
spocksbrain
listooo, ni en pedo invierto en inmuebles para alquilar.
Fackitooo
o tengo una duda, supongamos que voy a alquilarle a una inmobiliaria una casa a $4000 / mes. Para entrar, debo pagar solo $4000? po que en todos lados te piden el equivalente a dos meses. Y por otro lado, quien debe hacerse cargo de los gastos de sellado del contrato?
Al que me responda +10 durante 10 dias
Cristianevil
Depende de cada inmobiliaria y propietario. Aca en capital para entrar generalmente tenes que poner 4 meses... 2 de comisión de inmobiliaria + 1 de deposito + 1 el primer mes. Asi que en tu caso serian $16.000 . Problablemente te pidan hacer un estudio de la escritura garante y también te pueden llegar a pedir el veraz. El tema del contrato yo por suerte siempre firme en inmobiliaria sin ningun costo. Mi hermano siempre firma en una escribania por pedido del propietario.
Cristianevil -1
Yo renové hace 2 semanas y me cobraron $7000 de comisión. Si te haces el loco te sacan cagando. Aparte a las inmobiliarias les conviene hacer nuevos contratos antes que renovar porque se llevan 2 meses de comisión mas los curros de estudio de garantía y todo eso. Para colmo el garca de la inmobiliaria me cago mil mangos porque en los contratos anteriores la comisión del tipo era el valor del primer año de alquiler y esta vez se calculo la comisión con el promedio de los dos años. El primer año son $6000 y el segundo $8000
En mi caso a la propietaria le re chupa un huevo todo. La mina tiene una cuenta donde le deposito todos los meses el alquiler y se desliga completamente de todo. No viene a las reuniones de consorcio ni nada.
La realidad es que el inquilino siempre lleva las de perder por tener la presión de depender del techo de otro.
Con las expensas pasa algo parecido.
nano777777
@pablominimal trabajo en una inmobiliaria. Es como en todas las profesiones siempre hay buenos y garcas.
En el caso de la renovación nosotros como inmobiliaria cobramos un 10%20% o menos de la mitad del mes de alquiler, en otras ocasiones nada. La comisión inmobiliaria la cobramos por un mes de alquiler ( no se pq en buenos aires te cobran 2?) y la damos a pagar en dos o 3 cuotas . Con respecto al propietario si se cobra o no comision: Si deja la administración sigo...
nano777777
@pablominimal si deja la administración no se le cobra nada por que por mes se le descuenta un 5%6%/7% si lo sumas a lo largo de los 24 meses te da una comisión o mas. Si no deja la administración se le cobra por el trabajo.
En resumen. Podes reclamar lo de las dos comisiones que te cobran( pero por ahi si son inmobiliarias grandes les chupa un huevo y te dejan sin la propiedad, lo mismo con la renovacion) . El tema de inquilinos y propietarios , sigo...
nano777777
con un veraz de inquilino estricto, entonces con eso por ahi no se pedirian tantas garantías y depositos. En estos años vi casas totalmente destruidas po parte de algunos inquilinos y por estos caen todos en la misma bolsa.
pablominimal
no conozco un solo caso en que el propietario pague la comisión inmobiliaria, NI 1
Masias_pajas -1
Ojala alguna día quiten como requisito las putas garantias!!!, asi lo propietarios no inflan los precio de los alquielres como se les canta, ni la inmobiliarias te dejen seco con cada renovación!!!
Mijuki22
Vos estas consciente de lo que pusiste ? En el caso de que saquen las garantias , quien se va a hacer cargo de los posibles daños / deudas que realice el inquilino ? Es tecnicamente imposible sacar las garantias , es más me parece un requisito para todos los alquileres.
angel_labru
buen post, faltaría poner el número de cada artículo o ley mencionada para saber de donde sale puntualmente, y que los políticos se dejen de joder y hagan una ley específica para estos casos y evitar asi tantos abusosde las 2 partes.
SilvinaRozados
La primer parte de la nota que hace a la relación de la inmobiliaria con el inquilino, es fácil saber de donde viene.., es solo comunicarte con Defensa del Consumidor, incluso se puede iniciar el reclamo por la vía administrativa y gratis. La segunda parte sale del Código, "Obligaciones del Locador" y "Obligaciones del Locatario", y en el caso de tener algún problema en la especie, lo mejor es consultar a un abogado para que intime al propietario y haga valer tus derechos.
vanekk +2
la verdad me gustaria tambien derechos para los propietarios gente, yo hace 1 año lucho por sacar a dos mugrosos que tengo de inquilinos que no pagan y me destrozaron la puerta de entrada a patadas por peleas de parejas. La verdad hay de todo , uno siendo propietario lamentablemente tiene que prever que no le pase , lo que en este momento me esta pasando a mi , es triste ver tu sacrificio tirado a la basura, y lo pero de todo es que uno, depspues piensa que todos van a hacer lo mismo, por eso pasan las cosas.
koleriu77 +1
Una consulta.... si yo doy la casa recien pintada (y se aclara que tipo de pintura y marca se usó) ... después cuando la devuelvo tiene que estar igual de pintada? O se toma como caso de deterioro el desgaste de la pintura tmb?
koleriu77
coincido con un usuario que comentó que es genial que saquen leyes q ayuden al inquilino, pero también al que alquila. Uno no es un magnate que tiene mil propiedades, yo en mi caso tengo una sola casa que logré comprar con el laburo de mas de 12 años, y me da mucha bronca cada vez q la alquilo q la gente no la cuide y la destruya entera. Uno tiene q andar gastando un año de alquiler para arreglar todo lo q destruyen.
SilvinaRozados
@koleriu77 Claro, al contrato al que haces referencia le aplica el Código Civil Viejo..., por eso pudiste pactar que tenía que dejar la casa pintada como la recibió. Hoy, con el nuevo Código, te la dejan con el deterioro del uso.. jaja esto que hicieron con la pintura a la cal, obvio que es una avivada.., pero el fino que hay para probar una cosa así no deja margen para hacer reclamo alguno. Lo lamento por vos..., que impotencia!
SilvinaRozados
@koleriu77 Pienso que con lo único que podrías haber jugado es con no devolverles el depósito en base a lo que ocurrió con la pintura y ver que pasaba..., total para para pagarles siempre hay tiempo... Tampoco ellos te iban a hacer un juicio por el reclamo del poco dinero que representa el depósito (y menos sabiendo que especularon con la pintura), porque además, a no ser que sea abogado el mismo inquilino, ningún otro abogado le agarraría un caso como ese....
astorcano
Jamas le di mis propiedades a ninguna inmobiliaria para que me consiga inquilinos. Siempre publique en clasificados y mostre mis deptos a los inquilinos. Tengo 14 deptos y tengo todo alquilado. La mayoria de mis inquilinos me alquila hace mas de 10 años.
astorcano
Vivo de rentas y pago ganancias, ingr brutos, bienes pers, Arba , Inmobiliario complem, Tasa de comercio y municipales . De lo que me pagan los inquilinos me queda para mi el 40%. Si tengo en cuenta las reparaciones a mi cargo me queda menos no me quejo
CuestionesDedere
Me parece genial que te ocupes en forma personal de tu negocio. En que te basas para decidir a quien alquilarle o a quien no? Pregunto, porque por el resultado que tuviste (y tenes) con los inquilinos se nota que aplicas un buen criterio y eso te ahorra muchos problemas. jaja con tu caso está el mejor ejemplo de que la "comisión a la inmobiliaria" es por un servicio a puro beneficio de los "dueños cómodos" que pretenden que los inquilinos les paguen ese confort...
astorcano
@CuestionesDedere estoy de acuerdo.
Blasco8
Muy interesante, muchas gracias, estas cosas deberían ser top. Van 10, Inteligencia Colectiva!
PRIMERSD
No me importa nada, pero tengo una casa de mi papa que los inquilinos que es una completa familia de indiorantes aqui en mexico le pagan muy poquito, yo no estudio ni trabajo es mas ni temgo la prepa, pero para hacer mi vida un poco mas interesante si esos animales no se salen, ya le construyeron un segundo piso a mi casa, voy a matarlos a todos maldita sea, va haber sangre aqui en celaya