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¿Uruguay está en una burbuja inmobiliaria? Análisis.

¿Uruguay está en una burbuja inmobiliaria? Análisis.

(realizado por CARLOS STENERI)

¿Uruguay está en una burbuja inmobiliaria? Análisis.

La bonanza que viene mostrando el desempeño económico de Uruguay, tiene como una de sus expresiones básicas la expansión de la actividad de la construcción. Al respecto surgen constataciones sobre su importancia en la generación de empleo, tanto directo como indirecto, así como interrogantes sobre su naturaleza y su probable permanencia. En otras palabras, si estamos en presencia de una dinámica que se explica a través de la irrupción de fundamentos firmes de índole tanto externo o doméstico, o por el contrario, estamos en presencia de una de las tantas burbujas que caracterizan frecuentemente el desempeño del sector inmobiliario a lo largo y ancho del mundo, resultado de políticas de vuelo corto o incentivos perversos.

Reflexionar sobre esos aspectos es esencial, pues un ciclo de expansión-contracción de esta actividad mal diagnosticada puede ocultar crisis latentes, u oportunidades perdidas cuando los incentivos están alineados correctamente pero son desaprovechados.

LOS INDICADORES. En una tendencia creciente y sin pausa desde 2004, el sector explica hoy casi 80.000 plazas laborales directas, equivalentes al 6% de la Población Económicamente Activa. Extrapolando la ocupación indirecta, ese guarismo puede duplicarse. Se constituye entonces casi por definición, en un foco de atención principal de toda administración a través de la puesta a punto de políticas que aminoren lo más posible su volatilidad, incluyendo la supresión de burbujas en el sector de la construcción. En ese contexto, el triunfo del alto empleo sectorial se convierte también en una restricción, por su impacto en los costos de la construcción.


Y sobre este punto entramos ya en el terreno vidrioso de los datos y las interpretaciones de la realidad. Los datos muestran un alza sostenida del costo del metro cuadrado de construcción, tanto medido en pesos constantes como en dólares. Tomando como base el promedio vigente en la década del noventa, los costos aumentaron 98 y 74% respectivamente. El costo de la mano de obra acompañó esa tendencia, pero a partir de 2009 sus aumentos en dólares han sido superiores a los de la mayoría de la paramétrica del sector.

Para completar esa visión, la productividad sectorial desde 2006 ha ido por detrás de la del resto de la economía, hecho que disipa el argumento que las subas salariales son resultado de aumentos de productividad significativos. En cambio, obedecerían a rigideces en la oferta laboral, acompañados de acuerdos salariales desalineados con el resto de la economía.

Raquitismo en la evolución de la productividad y distorsiones salariales se constituyen en frenos para asegurar un desarrollo sostenible del sector. A su vez, una carga impositiva sectorial altamente correlacionada con la evolución salarial, amplifica sus efectos adversos.

Analizando las últimas décadas, encontramos que los niveles actuales de metros cuadrados construidos en el área metropolitana son altos pero similares a los vigentes a mediados de la década del noventa, aunque inferiores a los correspondientes a finales de los setenta. A su vez, con una característica diferencial importante: en los noventa la mayoría de lo construido correspondía a la denominada vivienda social o de categoría baja. Eso desapareció a partir de la crisis de 2002 y desde ese entonces ha mostrado niveles mínimos, que fueron compensados hasta el día de hoy por la construcción de vivienda clasificada como suntuaria.

Eso estaría mostrando la falta de financiamiento adecuado, la carencia de planes habitacionales y la irrupción en el mercado inmobiliario de inversores que utilizan a la vivienda como vehículo de protección de sus ahorros ante la incertidumbre y fuente de renta ante la carencia de alternativas mejores.

De todos modos, un hecho interesante a resaltar es la pérdida de participación relativa de la construcción de vivienda barata, cuando es de suponer que la bonanza reciente y la recuperación del ingreso medio de la población, en particular la ubicada en los deciles más bajos de la pirámide de ingresos, generan una demanda potencial de envergadura. Quizás, una manera de percibir ese fenómeno es la constatación de la suba por encima del promedio general de los alquileres de la vivienda categorizada como modesta, por las comodidades que ofrece y su ubicación en el plano urbano.

Mirado por el lado del financiamiento, el sector bancario es prácticamente ajeno a la expansión del sector inmobiliario. Para una inversión anual estimada en promedio de casi 1.000 millones de dólares, el sector bancario aporta actualmente 250 millones de dólares. Y de ese monto, aproximadamente el 80% proviene de la banca pública. Por tanto, el fondeo privado a través de fideicomisos, alimentados con ahorro doméstico o fuentes externas son la base del financiamiento.

Eso da una clave para explicar la composición de la oferta inmobiliaria. Los fideicomisos son fórmulas de inversión adecuadas para cierto tipo de emprendimientos y tienen, a su vez, como una de sus características el aporte de recursos para periodos cortos. Sin duda estamos en presencia de una carencia en el mercado de crédito a largo plazo, que posibilite el acceso al mercado de la vivienda nueva de agentes que integran su bolsa de ahorro a lo largo de su ciclo de vida. Lo que es habitual en las sociedades desarrolladas, todavía figura como limitante en nuestro mercado de crédito, lo cual perjudica el bienestar general, discriminando a quienes tienen capacidad de ahorro escasa.

NO HAY BURBUJA. Frente a esta realidad, una pregunta que naturalmente sobrevuela es si estamos inmersos en una suerte de burbuja inmobiliaria, similar a la que hubo recientemente en otros países. Incluso a la que padecimos a principios de la década del ochenta.

Aunque trasvasar realidades que pertenecen a situaciones o épocas diferentes para sacar conclusiones tiene sus riesgos, es a pesar de todo lo único que en la materia hay disponible.

En tal sentido, el hecho diferencial básico actual respecto a aquellas realidades es una oferta de liquidez proveniente del mundo desarrollado en montos descomunales, con tasas de interés real cercanas a cero, o incluso negativas, que encuentran en el mundo en desarrollo posibilidades de colocación en activos que sirven de protección ante la depreciación de sus monedas de origen, léase dólar o euros. Más allá de las particularidades o los ritmos de implementación, lo cierto es que tanto Estados Unidos como Europa recurrirán a la expansión monetaria extraordinaria por un largo periodo, como medio de cauterizar desequilibrios diversos a la espera que el crecimiento económico diga presente y los saque finalmente de la situación de crisis actual. China, a su vez, con su formidable tasa de ahorro doméstico no necesita recursos externos para apalancar su crecimiento.

Por tanto, el sentido común indica que situaciones de liquidez extrema por periodos prolongados conllevan inflación futura. La inversión inmobiliaria en vivienda o campos es uno de los vehículos más idóneos para protegerse de ese evento.

Por tanto, a nuestro entender lo que está aconteciendo obedece principalmente a esa realidad, nueva en nuestro mundo contemporáneo, y donde las políticas domésticas son prácticamente ajenas. Además, sobre esa matriz fundamental se superponen otras realidades regionales, que refuerzan ese proceso al considerar a Uruguay como una plaza con menos riesgos relativos, mayor predictibilidad, y buenas credenciales en materia de institucionalidad. Incluyendo el respeto de la ley y el cumplimiento de los contratos.

La pregunta entonces a responder es si eso se constituye en elementos suficientes para construir una burbuja inmobiliaria. Entendemos que no, pues no hay políticas explícitas que alimenten ese proceso. Simplemente estamos frente a un episodio que responde a un ciclo mundial del cual somos partícipes, que tiene su lógica propia, que puede generar los recalentamientos naturales en los precios por la operativa del mercado, pero que está divorciado de los aspectos constitutivos de una burbuja especulativa en el sector inmobiliario.

1 comentario - ¿Uruguay está en una burbuja inmobiliaria? Análisis.

slaxl
van o no van a bajar los precios de los inmuebles????
gabo357
Nunca bajan,por eso son la mejor inversion.
slaxl +1
@gabo357 pero estan demasiado altos, no puede ser, un apto de mierda de un 1 dormitorio en un barrio potable te sale 150.000 doalres...es una locura